Som fastighetsskribent är det en del av mitt jobb att bläddra i bostadsannonser online. Då och då när jag bläddrar igenom småhus till salu, kommer jag att se en outlier-listning: Istället för den vanliga exteriörbilden som vanligtvis börjar med listningen, kommer det att finnas ett foto av ett vardagsrum eller ett kök istället.
För mer innehåll som detta följ
Varje gång kollar jag mina sökfilter. Tittade jag på en lägenhet eller en co-op? I så fall skulle det vara vettigt att inte ha ett exteriört skott fram och tillbaka, eftersom köpare inte skulle ha någon kontroll över en byggnads trottoarkant. Men nej, jag tittade på ett hus, och jag antog att det måste vara fult, eller hur? Bortsett från användarfel hos fastighetsmäklaren som laddar upp bilder i fel ordning till noteringen, vilken annan anledning kan det finnas än en tydlig brist på överklagande? Äntligen, mot slutet av den långa listan med bilder, såg jag ett foto av ett helt underbart hem utan någon bra anledning att jag kunde se för att det skulle döljas. Intressant…
Strax efter fick jag nys om en nyligen genomförd studie från fastighetsfotografi och videofirma HomeJab . Den undersökte mer än 14 000 bilder från en slumpmässig grupp på cirka 600 hem på marknaden i juni. Dataanalysen (som gjordes i samarbete med Restb.ai , ett företag med artificiell intelligens) fann att den mest populära fastighetsbilden för bostadsköpare inte är exteriörbilden. I själva verket var den främre exteriören faktiskt femte på listan. Här är bilderna som gjorde de 10 mest populära bilderna:
- Sovrum (11,92 procent)
- Kök (11,90 procent)
- Vardagsrum (10,79 procent)
- Badrum (9,75 procent)
- Exteriör fram (8,7 procent)
- Matplats (4,48 procent)
- Antenn (4,32 procent)
- Gård (3 procent)
- Baksida exteriör (2,48 procent)
- Uteplats (2,10 procent)
Det började bli mer vettigt. Om exteriören på ett hem inte är lika mycket av en hit bland köpare, varför leda med det i en notering? Visst nog, ju mer jag fortsatte att bläddra i listor online, desto färre listor såg jag som öppnade med utsidan av hemmet, oavsett hur vackert (eller inte) det var.
Är det slutet på en era? Har trottoarkanten överklagats till trottoarkanten? Jag frågade några proffs om deras input.
En fastighetsfotograf väger in
Jag nådde ut till Rob Moreno, en Boston-baserad fastighetsfotograf som har tagit otaliga bilder av fastigheter till salu och diskuterat listningsstrategier med fastighetsmäklare.
'[Fastighetsmäklare] hävdar att om du inte leda med en fronthöjdbild av huset, kan köpare tro att något är fel med huset, säger Moreno, som att exteriören är i spillror eller att den ligger i en oönskad del av grannskapet.
Det är i linje med min reaktion på de listor jag delade tidigare. För att vara rättvis, att inte se ett exteriörfoto i början hindrar mig inte från att klicka igenom tills jag hittar det. Ibland bekräftas mina misstankar - exteriören är verkligen avskyvärd eller i något tillstånd av oordning. Ibland är hemmet faktiskt ganska attraktivt, och jag är förbryllad över varför det är begravt i slutet av en lång lista med bilder som jag faktiskt tog mig tid att klicka igenom en efter en...
Åh. Bra spelat, fastighetsmäklare. Bra spelat.
Strategin för smarta fastighetsmäklare
Fastighetsmäklare har förnyat sättet de använder onlinelistor, troligen till stor del på grund av de första månaderna av pandemin när alla personliga evenemang - inklusive öppet hus - stängdes ner. Även om öppna hus verkligen är tillbaka i aktion, fortsätter agenter att lita på onlinelistor och virtuella rundturer som gör att fler människor kan kika in i ett hem. Och de är ganska kunniga om vad de vill att du ska titta på först.
'Foton är den viktigaste delen av att göra ett bra första intryck på köpare', säger Kimberly Jay , en mäklare med Compass i New York. 'Agenter måste visa de bästa aspekterna av hemmet på den första bilden.' Hon noterar att hon vanligtvis listar vardagsrummet först - särskilt om det har en fantastisk utsikt - följt av andra bilder i den ordning som en köpare kan gå igenom enheten.
Mihal Gartenberg , en agent med Coldwell Banker Warburg, håller med. 'Det första fotot som en agent listar borde vara det mest fängslande och unika', säger hon. I sina listor, efter wow-faktorn för det ena rummet - ibland är det verkligen ett utomhusutrymme - visar hon de gemensamma utrymmena, följt av sovrummen, sedan köket och sedan badrummen. Återigen, om det finns ett rum så är det spektakulär , hon kommer att visa det tidigare, oavsett ordning.
Skönhet är förstås i betraktarens öga. Det är därför det hjälper att arbeta med en fastighetsmäklare som vet vad köpare letar efter i ditt område. Säljer du din bostad på egen hand? Följ denna riktlinje av Jane Katz , en annan agent med Coldwell Banker Warburg när du laddar upp bilder till din annons.
'Rummen ska följa i ordningen mest attraktiva, mest renoverade först och mindre snygga sist', säger hon. I allmänhet betyder det att offentliga rum som vardagsrummet går först, följt av köket och sedan varje sovrum följt av badrummen (inkludera eget badrum med varje sovrum, om det gäller ditt hem).
Har du ett oattraktivt rum som är i stort behov av en makeover? Lämna det fotot utanför listan, säger Katz. 'I det här fallet är mindre mer', säger hon.
