Hur jag bestämde mig mellan en FHA och konventionell inteckning

Ta Reda På Ditt Antal Ängel

När min man och jag bestämde oss för att flytta från Denver till Indianapolis för att köpa ett hus, visste vi att processen skulle vara ödmjuk. Det enda vi visste om hemköpsprocessen kom från att titta på HGTV eller prata med vänner och familj som hade gjort det tidigare. Vi bestämde oss för att hoppa in i det med ett öppet sinne och ett försiktigt förhållningssätt.



Det första stora beslutet vi stod inför var att bestämma vilken typ av inteckning som var bäst för oss: Federal Housing Administration (FHA) eller konventionell. Vi hade en allmän uppfattning om vad som gjorde dessa lån annorlunda, men det krävdes en djup grävning för att ta reda på vilket alternativ som bäst passade våra behov just nu och under lånets löptid. Så här tog vi vårt beslut:



Vad är ett FHA -lån?

Låt oss först beskriva skillnaden mellan de två typerna av lån: Ett FHA-lån är en inteckning som stöds av den federala regeringen och betjänas av en tredjeparts långivare. I grund och botten betyder det att regeringen kommer att betala långivaren om du inte kan betala - men du kommer fortfarande att utsättas för utmätning om du misslyckas med ditt lån. På grund av detta stöd är långivare lite mer lätta att ge lån, vilket innebär att de kommer att acceptera lägre kreditpoäng (FHA -lån har en minsta kreditpoäng på 500, medan konventionella lån vanligtvis kräver poäng på 600 -talet) och handpenningar ( standarden är 3,5 procent).





FHA -lån kräver också alltid en inteckningförsäkringspremie (MIP), vilket är en avgift som sätts på din inteckning som du betalar för hela lånets längd. Din MIP varierar mellan 0,45 och 1,05 procent av ditt bolånes värde-beroende på hur mycket du lånat, din belåningsgrad och din låneperiod. Det finns bara två sätt att bli av med MIP: Det första är så småningom att refinansiera lånet till ett konventionellt lån. Den andra är att lägga ner 10 procent i början, vilket gör att du kan släppa MIP efter 11 års betalningar. Du betalar också en engångsförsäkring på 1,75 procent av lånet vid stängning. På grund av alla dessa tilläggsavgifter över lånets värde kan FHA -lån bli dyrare än konventionella lån - även om FHA -lån i vissa scenarier har lägre räntor än konventionella lån. I allmänhet tenderar FHA -lån att ha mer bagage kopplat till sig - även om de är lättare att få i början.

Vad är ett konventionellt lån?

Men vad är konventionella lån, hur som helst? Även kända som ett överensstämmande lån, det här är bolån som inte stöds av regeringen. På grund av detta försöker långivarna att minska risken för att låntagaren försätter sig så mycket som möjligt - något som du kommer att betala för. Det innebär att konventionella lån vanligtvis har något högre räntor och hårdare godkännandekrav än FHA -lån. Även om vissa långivare kommer att acceptera så lite som 3 procent ner - allt under 20 procent kommer att kräva att du betalar privat inteckning försäkring (PMI). Denna månadsavgift krävs tills du når 78 procent eget kapital i ditt hem, men det brukar inte falla av din månadsbetalning förrän du når 80 procent.



Hur vi valde

Vår största oro när vi valde mellan bolånen var att vi inte ville spendera mer pengar än vi behövde per månad - även om skillnaden var liten. Små avgifter och utgifter ökar med tiden, och med alla nya utgifter vi stod inför - reparationer, möbler, målning, etc. - behövde vi hålla vår budget så snäv som möjligt.

Enligt vår inteckningsmäklare skulle vi sluta betala $ 30 per månad mer med ett FHA -lån jämfört med ett konventionellt lån. Vår mäklare uppskattade att vi också skulle betala 10 000 dollar i små avgifter och kostnader över lånets längd.

Om vi ​​gick med ett FHA -lån måste vi så småningom refinansiera bara för att släppa MIP. Just nu är räntorna låga och bara stigande, så det verkade som om vi refinansierade att vi kanske inte skulle kunna få de låga räntorna vi har nu.



Varje inteckningsexpert som jag pratade med sa att vi borde gå med konventionella om vi kunde bli godkända och ha råd med det - och vi kunde, så vi gjorde det.

Varför du kan välja ett FHA -lån

För husägare som inte har pengar i förväg eller bra kreditpoäng är FHA -lån ett bra alternativ eftersom de accepterar minsta möjliga handpenning. På ett hem på 200 000 dollar skulle minimiavgiften på FHA -lån på 3,5 procent vara 7 000 dollar. För ett konventionellt lån med 5 procent nedåt skulle det vara 10 000 dollar. Den skillnaden på 3 000 dollar i kontanter kan vara en dealbreaker om du flyttar ut ur staten, köper nya möbler eller planerar en hemrenovering.

Och om du bor i en stad med höga levnadskostnader där fastigheter går snabbt kan du bestämma dig för att det är bättre att köpa nu med ett FHA-lån istället för att vänta tills du har tillräckligt med sparat för ett konventionellt lån.

Men det här beslutet bör inte vara ditt enda- du bör checka in hos en inteckningsexpert (som en låneansvarig eller en inteckningsmäklare) för att se till att den inteckning du tar passar både dina korta och långsiktiga mål.

Zina Kumok

Bidragsgivare

Zina skriver regelbundet innehåll för stora finansiella varumärken och har presenterats i Lifehacker, DailyWorth och Time. Hon betalade av studielån för 28 000 dollar på tre år och ger nu en-mot-en ekonomisk coachning på Conscious Coins.

Kategori
Rekommenderas
Se Även: