Om du inte har en älvgudmor eller en cool halv miljon som sitter, kommer du förmodligen att behöva en inteckning om du vill köpa ett hem. Så här kvalificerar du dig för och väljer en inteckning och vad du kan förvänta dig under hela processen.
Börja tidigt
Låt oss inse det: Du kan gå till så många öppna hus du vill, men du kommer inte att kunna köpa ett utan inteckning. Så få bollen att rulla tidigt och bli förgodkänd innan du ens börjar husjakten.
Min rekommendation skulle vara att alltid bli förgodkänd innan du letar efter ditt drömhem, säger Nick Beser, chef för bostäder och samhällsutveckling på ideella organisationer Guidewell Financial Solutions . Det är aldrig bra att bli kär i en fastighet bara för att ta reda på att du inte kan kvalificera dig för den till den specifika prispunkten. Beser säger att förgodkännandeprocessen inte får ta mer än en dag eller två med en ansedd utlåningsprofessionell. En förhandsgodkännande är i allmänhet giltig i 90 dagar, då kan du upprepa processen om det behövs.
(Observera att du också kan bli förkvalificerad av en långivare. Detta är en lös uppskattning av vad du har råd med baserat på finansiell information som du tillhandahåller och en mjuk kreditkontroll. Förkvalificering är en enklare och snabbare process, eftersom du inte behöver skicka in dokumentation om din ekonomi. Men av samma anledning är det också i stort sett meningslöst och betyder inte att du har godkänts för finansiering. Det är helt enkelt ett bra sätt att uppskatta hur stor inteckning du kan kvalificera dig för.)
jag fortsätter se 11:11
Är du redo?
Men innan du ansöker om en inteckning, se till att du har din ekonomiska handling ihop: Du vill sätta din bästa fot fram för att kvalificera dig för de bästa räntorna - eller alls.
Var uppmärksam på hur du hanterar din kredit, säger Tom Gleason, tidigare verkställande direktör för Massa bostäder , den ideella bostadsfinansieringsmyndigheten för Massachusetts. Om du har brott mot butikskrediter eller studielån eller billån måste du ta hand om dessa frågor. Annars, säger han, kommer du bara att bli avvisad.
Du måste komma till en punkt där du har haft konsekvent inkomst tre år i rad, säger Marie Presti, ägare/mäklare på Presti Group i Newton, Mass. Banker vill också se några kassareserver när du ansöker om en inteckning. Långivare gillar att veta att du inte bara har pengar för en handpenning, utan också tillräckligt med pengar för att betala inteckningen om du förlorar jobbet efter att du köpt huset. De gillar att se tre till sex månaders utgifter. Det här behöver inte vara en gigantisk mängd pengar på ditt sparkonto - det kan inkludera saldon på pensionskonton som du förhoppningsvis inte behöver röra vid, till exempel en 401 (k) eller IRA.
Samtidigt kvalificerar du dig för bättre bolåneräntor om din kredit är utmärkt och du inte bär massor av skuld. För att få den lägsta räntan bör kreditpoängen ligga på 700-talet och låntagarens skuldkvot ska vara runt 36%, säger Beser. Det betyder att dina totala månatliga skuldförpliktelser-inklusive studielånbetalningar, billån, minsta kreditkort och inteckningen du försöker få-inte ska överstiga 36% av din månadsinkomst före skatt.
Men många långivare har bolånefinansiering som möjliggör poäng ner till de låga 600 -talet, tillägger Beser, och Fannie Mae och Freddie Mac har nyligen gjort ändringar för att möjliggöra en skuldkvot på upp till 50%.
I allmänhet, ju sämre din kreditpoäng, desto högre ränta, säger Beser - och ju högre ränta, desto högre inteckning betalas. Detta är viktigt, eftersom storleken på din månatliga betalning kan begränsa storleken på ett hem du kan köpa. Det kan till och med hjälpa till att bestämma samhället där din familj har råd att bo, säger han.
Om du behöver en snabb kreditvärdighet, är det att betala ned kreditkortsbalanser en av de mest omedelbara kreditförstärkarna runt omkring. Det beror på att ungefär en tredjedel av din kreditpoäng bestäms av kreditutnyttjande, eller hur mycket av dina tillgängliga kreditgränser du har använt. Att betala ned saldon kan också få din skuldkvot till en acceptabel nivå.
nummer 666 betyder
Spara Fäst den Se fler bilder (Bildkredit: Nasozi Kakembo)
Hitta en långivare (och leta efter program för första gången hemköpare)
Det finns många typer av bolånegivare där ute, från din grannbank eller kreditförening till nätbanker till icke -banker. Medan din egen bank kan erbjuda bolån, se till att jämföra priser och villkor hos andra långivare också, eftersom konsumentbanker kanske inte är lika konkurrenskraftiga-särskilt för förstagångsköpare. I synnerhet, kolla in de första gången husköpsprogram som din stat stöder bostadsfinansieringsmyndighet eller de hos lokala kreditföreningar.
Vi använde ett husköpsprogram för första gången som erbjuds via en kreditförening som jag har tillgång till på jobbet, säger Sarah Korval, som köpte ett radhus med sin man Scott i Boston 2016. Vi undersökte ett gäng olika alternativ, inklusive tre olika kreditföreningar och finansieringsmöjligheter genom en låneansvarig. I slutändan erbjöd kreditföreningarna alla riktigt starka program med bra priser, så vi gick med en av dem.
För en förstagångsköpare kan det ofta vara en kamp att komma med en konventionell 20% handpenning: Du har inte ett befintligt hus att ta in, och kanske har du varit för upptagen med att kämpa med studielån eller betala skyhöga hyror för att spara upp till 40 000 dollar eller mer i kontanter. Du kan dock dra nytta av ett antal låneprogram som är utformade för personer i din situation.
Bolåneprodukter som inkluderar nedbetalningar så låga som 3% erbjuds nu för att hjälpa låg- och medelinkomstsamhällen och unga vuxna att nå husägande, säger Beser. Federala låneprogram som FHA, VA och Fannie Mae’s Homeready Mortgage gör det lättare att låsa in sig på en inteckning utan en betydande handpenning. Faktum är att lån som stöds av Federal Housing Administration (FHA) är öppna för köpare med kreditpoäng så låga som 580 , medan VA -lån låta aktiva militära medlemmar och veteraner finansiera ett hem utan någon handpenning alls.
Beser säger att kolla in långivare i ditt område som erbjuder dessa program eller egna egna köpare för första gången. Fråga också om statliga och lokala incitamentsprogram som kan minska din handpenning eller ränta, tillägger han. Vissa stater eller städer erbjuder invånarna ännu mer generösa förmåner för första gången för köpare, till exempel handpenning, så länge de stannar i huset ett visst antal år.
För att kvalificera dig för dessa program måste du i allmänhet genomföra en första hemköparklass hos en HUD-certifierad ideell organisation, antingen personligen eller online. Låneleverantörerna kommer från den senaste recessionen och förstår att erbjudandet av en lägre handpenning innebär risk; men de ser utbildning om husägning som en kraftfull avskräckande effekt på standard, säger Beser.
Det är sant: Låntagare som går på en hemmaköpsklass är mindre benägna att utsättas för utmätning senare. Det bästa som en konsument kan göra för sig själv är att bli bättre utbildad, säger Gleason. Och genom att gå igenom dessa klasser, har vi sett över tiden, gör en stor, stor skillnad.
vad betyder 888 i kärlek
Paperwork Harvest
När du är redo att ansöka om inteckning (inklusive förhandsgodkännande) måste du samla in en ogudaktig mängd ekonomisk pappersarbete. Beroende på dina organisatoriska färdigheter (eller brist på sådana) kan detta vara den mest betungande delen av hemköpsprocessen. Förutom att fylla i låneansökan behöver du vanligtvis hitta och tillhandahålla:
- Dina två senaste deklarationer och W-2 blanketter
- Senaste lönestubbar (eller annat bevis på inkomst)
- Saldon och månatliga betalningar på studielån, autolån och andra skulder
- Kreditkortsaldon och minimibelopp
- Nuvarande bankkontoutdrag (kontroll och sparande)
- Placeringskontosaldon (401k, IRA, etc.)
- Avbokade hyrecheckar (bevis på aktuella hyresbetalningar)
Fast ränta mot justerbar ränta inteckning (ARM)
De flesta husköpslån för första gången innebär en standardlån på 30 år med fast ränta. Det är här du låser in en viss ränta i 30 år-det är det lägsta riskalternativet eftersom din månatliga betalning inte kommer att förändras. Det är dock inte den enda inteckningsprodukten som finns - långt ifrån.
Ett bolån med justerbar ränta är däremot precis vad det låter som - räntan kan förändras. Du kommer att se dessa annonseras som en 5/1 eller 7/1 ARM - det betyder att kursen är fast under de första fem (eller sju) åren, och sedan kan den ändras baserat på marknadsförhållanden en gång per år efter.
En ARM är lite mer riskfylld, men den har en fördel-nämligen att initialräntan blir lägre än en fast ränta. Låt oss till exempel säga att ett 30-årigt fast räntelån annonseras till 4%; en 5/1 ARM hos samma långivare kan börja med 3,5%. Det kan innebära betydande besparingar under de första fem åren och låta dig kvalificera dig för en större inteckning. Men med tanke på att räntorna har svävat nära allas låga nivåer sedan den stora lågkonjunkturen är det rättvist att anta att du kommer att betala mer-kanske lite mer-om sex år om du inte säljer eller refinansierar din inteckning innan sedan. Det är därför de flesta första gångs resurser för husköpare kommer att styra dig mot (eller till och med kräva) en fast ränta.
Om PMI
Anledningen till att en långivare vill att du ska göra en handpenning - oavsett om det är för en bil eller ett hus - är att tills de betalar en stor del av lånet är det de som bär mycket av den ekonomiska risken. En 20% handpenning säkerställer att, även om bostadsmarknaden kollapsar och bostadsvärdena faller 10% till 15%, är hemmet fortfarande värt mer än långivaren har investerat i det.
Det är därför, om du inte lägger ner 20% eller mer, kommer de flesta långivare att kräva att du köper en privat inteckningförsäkring eller PMI (som skyddar långivaren i ovanstående scenario, inte du).
Det finns olika sätt att betala för PMI, beroende på låneprogrammet - vissa kommer att packa in det i inteckningen så att det finansieras över 30 år till en något högre ränta, och andra gånger kan du bara betala en extra $ 100 eller så en månad på din inteckning (tills du når 20% till 30% eget kapital i hemmet). Men även om du inte ser det, kommer du att betala för det på ett eller annat sätt.
Potentiella husköpare som använder bolåneprodukter med låg handpenning för finansiering kommer sannolikt att betala PMI och/eller få en något högre ränta om de väljer ett alternativ för ”Långivare betald inteckning”, säger Beser. Som sagt, många första gången husköpare tycker att när allt är sagt och gjort är inteckning betalning lägre än vad de för närvarande betalar i hyra.
Om poäng
Kanske har du hört talas om bolånepoäng, i vilket fall tänkte du förmodligen för dig själv, vad fan har poäng att göra med någonting? Rättvis fråga! I grund och botten kan du betala mer pengar i förväg för att sänka din långa ränta.
En poäng är i allmänhet 1% av inteckningen. Så till exempel på en inteckning på 200 000 dollar kanske du kan betala ytterligare 2 000 dollar (en poäng) vid stängning för att sänka din ränta från 4% till 3,5% under lånets löptid. Den extra biten kommer att öka under 30 år - spara dig tiotusentals dollar i ränta och sänka din betalning varje månad. Om du har pengarna kan det verkligen vara värt det-men förstagångsköpare är ofta ganska kassa.
vad betyder det när du fortsätter se änglar
Avslutande kostnader
På tal om kontanter: En handpenning är inte de enda förskottspengarna du behöver för att få en inteckning. Se till att du tar med i stängningskostnaderna, som varierar beroende på stat men tenderar att i genomsnitt cirka 3 700 dollar , och kan inkludera ursprungsavgifter (bankens avgift för att skriva lånet), lantmätaravgifter, poäng, ägarförsäkring, taxerings- och advokatkostnader och andra slumpmässiga avgifter. Din låneansvariga bör kunna ge dig en uppskattning av dessa avgifter i god tro i förväg. I vissa fall är det möjligt att få säljaren att betala dina stängningskostnader: I princip betalar de avgifterna och debiterar dig så mycket mer för huset, så smärtan sprids ut under ditt 30-åriga inteckning.
Du kan också behöva förbetala ett års värde på husägareförsäkring och fastighetsskatt för att stänga, vilket kommer att gå in på ett spärrkonto (vilket betyder att banken har pengarna och betalar dessa räkningar för dina räkning under hela året).
Vad du är godkänd för och vad du har råd med kan vara två olika nummer
Slutligen, kom ihåg att bara för att du kvalificerar dig för en inteckning på 400 000 dollar inte betyder att du ska köpa ett hus på 400 000 dollar. Basera ditt målprisintervall kring den månatliga betalning som är bekväm för dig - och, om det är lägre än vad du kvalificerar dig för, kom bara ihåg att du har det där extra svängrummet om du verkligen behöver det.
Jag brukar säga för första gången köpare, försök att gå så högt du kan på din gräns, men känner dig ändå bekväm med att göra den månatliga bostadsbetalningen, säger Presti. Men kom ihåg att ditt husägande kommer med kostnader utöver bara bolån: Försäkring, fastighetsskatter, verktyg och underhåll kan uppgå till tusentals dollar om året .
Konsumenter som alltid har hyrt är ofta inte medvetna om kostnaderna för att äga, säger Beser. De måste förstå att finansiering av en inteckning bara är det första steget. När de flyttar in kommer de också att ha skatter, försäkringar och underhållskostnader.
Samtidigt, säger Presti, kommer en del av de pengarna att komma tillbaka till dig i form av ränteskatteavdraget. Och om du som ung köpare är säker på att du kommer att gå vidare i din karriär de närmaste åren kan du känna dig mer bekväm att sträcka ut dig själv.
Kom bara ihåg: En inteckning är obeveklig, och att sälja ett hus är inte som att bryta ett hyresavtal. Du måste vara realistisk när det gäller priset på hemmet du kan köpa, säger Gleason. Inget skapar mer stress i en familj än att bli förlängd i ditt hem och inte vara säker på om du kan betala inteckning. Så lev inom din budget och håll dig verkligen till det.
