2008 kraterades den amerikanska bostadsmarknaden redan när den stora lågkonjunkturen tog fäste. För att försöka stoppa blödningen godkände kongressen en serier av första gången husköpare skattelättnader, var och en generösare än den förra. Först kom en skatterabatt på 7.500 dollar, som skulle återbetalas under 15 år utan ränta. I början av 2009 hade den vuxit till $ 8 000 och krävde ingen återbetalning alls. Och under större delen av 2010 var även några återkommande bostadsköpare berättigade till en skattelättnad upp till $ 6500.
Medan de saftiga skattelättnaderna för husköpare sedan länge har gått ut när ekonomin och bostadsmarknaden har värmts upp, är farbror Sam fortfarande ganska angelägen om att hjälpa dig att komma in i ditt första hem. Här är några andra skattelättnader som husköpare kan dra nytta av.
Bostadsränteavdrag
Låt oss börja med den största skattelättnaden som är tillgänglig för de flesta husköpare: Du kan dra av bolåneräntor du betalar under ett visst år - och det är så att du betalar mest ränta under dina första år av bostadsägande.
Bankerna vill se till att de får det mesta av sina räntor, så de belaster inteckningar så att mer ränta betalas i början, säger Marie Presti, ägare och mäklare på Presti Group i Newton, Mass. Det betyder att det tar ett tag att bygga dyrbart eget kapital i ditt hem, men det hjälper till att sänka din skatteräkning under de första åren av din inteckning.
Låt oss säga att du tar en 300 000 dollar, 30-årig inteckning till 4,25% ränta. Under ditt första år är dina inteckningar mestadels ränta, och du kommer att ha cirka 12 650 dollar av det att dra av. Så om du tjänar cirka 75 000 dollar, så är det de senaste 12 tusen faller inom 25% skattesats - vilket innebär att du har rakat cirka 3 160 dollar på din skatteräkning.
Ungefär. IRS erbjuder ett standardavdrag för personer som inte specificerar: 2017 är det 6 350 dollar för ensamstående skattebetalare eller 12 700 dollar för gifta par som anmäler gemensamt. Så du måste dra mer än så för att göra specificering värd; om skattebetalarna i exemplet ovan är gifta är det ganska mycket en tvätt. (Det är en anledning till detta 77 miljarder dollar i statlig gåva fördelar mest medel- till höginkomstamerikaner , och varför det pratas om byta eller skrota den .)
Detta har dock också vissa skattefördelar. Om du inte är egenföretagare eller har en annars knepig skattesituation har du förmodligen alltid tagit standardavdraget när du lämnar in din skatt. Nu när du äger ett hem och du kan skriva av tusentals dollar i bolåneränta varje år kan det vara mer meningsfullt att specificera dina avdrag framöver. Och det öppnar upp många andra små avdrag som du kanske inte har brytt dig om tidigare, till exempel för studielån, barnomsorgskostnader eller saker du donerar till Goodwill eller Frälsningsarmén.
Inteckningskreditintyg
Denna föga kända skattelättnad är en biggie-om du kan kvalificera dig. Bolånskreditcertifikat (MCC) utfärdas på statlig eller lokal nivå, så reglerna kan variera dramatiskt och de är inte tillgängliga på alla områden. Men eftersom en skattelättnad i allmänhet är ännu mer värdefull än ett avdrag-istället för att bara sänka din skattepliktiga inkomst är en kredit en faktisk dollar-för-dollar-sänkning av din skatteräkning-det är absolut värt att kontrollera om din stat, stad eller länet erbjuder MCC.
Medan detaljerna varierar beroende på stat och till och med från stad till stad, tillåter ett MCC i princip dig att få skattekrediter för en viss andel av bolåneräntan du betalade, upp till $ 2000 per år (priser varierar från 20% till 50% ).
Detta är en särskilt värdefull skattelättnad för lägre- och medelinkomstköpare, eller de vars bostäder inte kostar tillräckligt för att göra ränteavdraget värt. I Texas, till exempel, Med ett MCC kan du göra anspråk på 40% av din bolåneränta som en skattelättnad varje år, upp till det taket på $ 2000. Om du tog en inteckning på 150 000 dollar skulle du betala cirka 6 750 dollar i ränta under ditt första år - inte tillräckligt för att släppa standardavdraget och bry dig om att specificera om du är gift. Men med ett MCC skulle du få tillbaka 40% av den räntan som betalats i en skattelättnad för dollar upp till $ 2 000. (Vad mer, du kan fortfarande dra av ränta som betalats utöver gränsen på $ 2000. )
För att kvalificera dig måste du i allmänhet vara en första gångsköpare och använda huset som din primära bostad tills du säljer det; andra behörighetskrav inkluderar gränser för inkomst och pris på bostaden. I Kalifornien , till exempel, 2017 inkomstgränser varierade från 73 300 dollar för 1- till 2-personers hushåll i ett tiotal län till 154 057 dollar för en familj på tre eller fler i Marin och San Francisco län. I de dyra länen och andra, till exempel Los Angeles och San Diego, hem upp till $ 585 713 var berättigade, men behörigheten i andra områden toppade 253 809 dollar.
Fastighetsskatt
Det genomsnittliga amerikanska hushållet betalade 3296 dollar i lokal fastighetsskatt 2016, enligt en analys av Attom Data Solutions , men din faktura kan vara betydligt högre på platser med dyrare bostäder eller högre skattesatser; den genomsnittliga räkningen i New Jersey var 8549 dollar .
Tack och lov kan du dra av de lokala avgifterna från din skattepliktiga inkomst. Så om du drar av $ 4000 i fastighetsskatt och dina intäkter toppar i 25% skatteklassen, är det $ 1000 rabatt på din federala skatteräkning.
Spara Pin It Se fler bilder (Bildkredit: Ellie Arciaga Lillstrom)
Poäng
Poäng-pengar du kan betala din långivare i förväg för en bättre lång ränta-är i grunden förbetalda räntor, och därför de är avdragsgilla precis som bolåneräntor . En poäng är 1% av din inteckning, så detta kan vara ytterligare några tusen dollar för att raka av din skattepliktiga inkomst. Du kan dra av hela poängbeloppet under det år du köpte ditt hem. annars måste du sprida avdraget över inteckningens livslängd.
Energiförbättringar
Fram till slutet av 2016 fanns det några ganska lukrativa federala skattekrediter för att göra energieffektiva förbättringar i ditt hem, från att lägga till isolering till att installera Energy Star-klassade värmesystem och apparater. Ack, alla har gått ut och med tanke på det nuvarande ledarskapet (eh, om man kan kalla det så) i Washington verkar det osannolikt att de kommer att göra en comeback när som helst snart.
Många stater erbjuder dock fortfarande sina egna skatte- och ekonomiska incitament för att installera gamla skolor eller avancerade energiförbättringar. Massachusetts, till exempel, kommer att plocka upp 75% av fliken för lägga till isolering (upp till $ 2000) och erbjudanden rabatter upp till $ 3000 för att ersätta 30-åriga pluspannor eller ugnar med högeffektiv gasvärmningsutrustning.
Samtidigt lever en mycket stor, energirelaterad federal skattelättnad: 30% -krediten för solenergisystem. Om du betalar 20 000 dollar för en solcellsinstallation på taket får du en skatterabatt på 6 000 dollar, utöver eventuella statliga incitament. Denna generösa kickback, som inte har någon övre gräns, förlängdes till och med 2019, varefter den börjar spackla nedåt (till 26% 2020, 22% 2021 och sedan zilch). En webbplats som EnergySage.com kan hjälpa dig att prissätta ut ett solcellsarray och jämföra offerter från konkurrerande installatörer.
Strafffria IRA-uttag
Inte för att det är en bra idé att göra det, men om du behöver trycka på din IRA för handpenning får du ta ut upp till $ 10 000 en gång i ditt liv för att sätta dig mot ditt första hem utan att betala det vanliga 10% tidiga uttag. straff (du måste fortfarande betala inkomstskatt på det).
vad betyder 11
Med en Roth IRA , du kan alltid ta ut bidrag av någon anledning, skatte- och strafffritt, och du kan också ta ut upp till $ 10 000 investeringsvinster utan straff för ett första husköp. I varje fall kan gifta husköpare ta ut upp till $ 10.000 styck.
Skatttips: Håll koll på hemförbättringar
Slutligen är detta inte direkt en skattelättnad utan snarare råd om hur man undviker en potentiell skattepåföljd. Farbror Sam ger dig stort utrymme när du säljer en primärbostad som du har bott i minst två av de senaste fem åren, men om det där hemmet på något sätt uppskattar mer än $ 250 000 (eller $ 500 000 för gifta par), skulle du vara skyldig till realisationsskatt på vinsten.
Det är ett bra problem att ha, men ändå: Håll koll på dina förbättringar av dina bostäder, så att du en dag, när du säljer ditt hem, kan lägga till dessa utgifter i utgångspriset när du bestämmer din vinst.
Om du är singel och köpte en lägenhet för 500 000 dollar och sålde den fem år senare för 800 000 dollar, skulle du vara skyldig kapitalvinstskatt på den 300 000 dollar i vinst - om du inte kan bevisa att du spenderat mer än 50 000 dollar på husförbättringar. Så behåll de Home Depot -kvittona och entreprenörsräkningarna.
Skattelagar är komplicerade och ändras ofta; kolla IRS.gov eller rådfråga en skatteprofessionell.
