Goda nyheter först: Det är faktiskt möjligt att köpa en lägenhet på Manhattan för under 300 000 dollar eller så. (Ja, en verklig lägenhet-inte en garderob! Och ja, köp för att äga, inte hyra!) Varje gång träffar en Housing Development Fund Corporation (HDFC) co-op-enhet på marknaden, vilket ger ett sällsynt, prisvärt alternativ för potentiella husköpare.
Men de nedslående nyheterna? De är inte bara ganska sällsynta, dessa fastighetsfynd är också lite av en fångst-22: För att köpa en måste du ha en årslön under en viss tröskel, men du måste också ha betydande kontanter till hands för handbetalningar (och i vissa fall för hela inköpspriset). Detta begränsar avsevärt poolen av husjägare som faktiskt kan köpa denna typ av co-op. I sällsynta fall sparar människor. Många gånger är det dock människor (tror de senaste högskoleexaminerna) med en blygsam lön som kommer i arv eller får ett ekonomiskt uppsving från sina familjer, eller pensionärer utan månadsinkomst men gott om pengar i reserver. Suck.
New York Citys HDFC-kooperationer uppstod på 1970-talet när hyresvärdar under en ekonomisk nedgång började överge sina byggnader. Byggnaderna överlämnades till invånarna för att hantera. Det började som ett experiment men har sedan dess utvecklats till ett nischat sätt för låg- till medelinkomsttagare i New York att köpa bostäder.
Enheterna är vanligtvis långt under marknadsvärdet, vilket innebär att din inteckning kommer att kosta mindre än att hyra en enhet i liknande storlek, förklarar Eugene Gamble, en fastighetsinvesterare och senior partner med Fastighetsviskare, ett fastighetsinvesterings- och utvecklingsbolag.
Fascinerad? Här är vad andra fastighetsexperter säger att du behöver veta om HDFC-samarbeten.
Inkomstgränsen är strikt
Förutom att vara till ett mer överkomligt pris är HDFC-samarbeten ofta platser med en stark känsla av gemenskap, säger Molly Franklin , en fastighetsmäklare med CitiHabitats fast egendom.
Det första köparna behöver veta är om de kvalificerar sig för byggnadens inkomsttak, och de måste kunna visa dessa siffror på två års skattedeklarationer, säger Franklin. Det finns inget universellt inkomsttak och formler för att bestämma inkomsttak varierar beroende på kooperativ. Hauseit, ett till salu av ägarföretag i New York, satte ihop en provguide för beräkning av inkomsttakets riktlinjer. Du kan också kolla in a provapplikation , som vanligtvis ber om bankkontoinformation, personliga referenser och en förklaring till varför du vill bo i byggnaden.
andlig betydelse av 777
Platshållarbild för Lucas Callejas , en fastighetsmäklare med Triplemint fastigheter i New York, säger att det är viktigt för köpare att överväga om de har schemalagda bonusar eller höjningar som kommer. I så fall kan det vara värt att be ditt företag att skjuta upp dem om du är nära inkomsttaket.
Vissa byggnader, beroende på program, kommer inte att tillåta en dollar över taket, förklarar han. Andra kan ha lite vickelrum med en liten flexibilitet.
I byggnader med lägre inkomst styr pensionärer med stark ekonomi men låg inkomst, liksom presentköp för vuxna barn spelet, förklarar Franklin, eftersom så många av dessa köp är kontantaffärer.
Många [enheter] går till personer som kan ha föräldrar eller mor- och farföräldrar med betydande kontant tillgångar, eller folk som lämnat högt betalande jobb och nu arbetar på områden där de tjänar mindre, men tycker att det är mer givande, säger Franklin.
En vanlig missuppfattning, dock? Du är inte låst till att tjäna samma inkomst på flera år.
Folk blir nervösa för att byggnaden kommer att kräva att du aldrig tjänar mer än inkomsttaket efter att du köpt, säger hon. Byggnaden kommer inte att övervaka din inkomst för alltid och det privata hyresavtalet kommer inte att slås ur dina händer om du får en bra kampanj ett år efter köpet.
En annan kladdig punkt: Köpare måste ta reda på om byggnaden har godkänts för bolån, säger Franklin. Vissa byggnader har inte stark ekonomisk hälsa, så det är osannolikt att banker lånar ut pengar, påpekar hon.
Vanligtvis kräver HDFC en något låg, 10% handpenning, förklarar Debra Bechtel , en professor vid Brooklyn Law School som undervisar i en HDFC-fokuserad klinik; men vissa hetare stadsdelar kräver alla kontanter.
Om pengafrågan inte räcker måste köpare också godkännas av byggnadens kooperativa styrelse. En organisation som heter Urban Homesteading Assistance Board har ett program för att förhandsgranska personer som är intresserade av att leva i HDFC: er för behörighet.
De är inte investeringsfastigheter.
Köpare bör inte förvänta sig att tjäna mycket pengar på en HDFC. Ja, även om du tillåts ha en större inkomst när du köper lägenheten, kommer nästa köparinvånare troligen att behöva tjäna under inkomsttaket vid köpet. Allt beror dock på din byggnads regler.
Återförsäljningspriset är inte begränsat, men att förstå att inkomsttaket kommer att styra hur mycket du kan få på ditt återförsäljning är mycket viktigt för att hantera förväntningar, säger Franklin.
Dessutom är vanliga skatter (eller överföringsavgifter som betalas till byggnaden för att behålla reserver när du säljer) vanligtvis höga för att förhindra att bli rika-snabba system.
betyder att se 444
Enheten måste vara din primära bostad.
Jag ser alltid till att mina köpare vet att det här verkligen bara är ett lämpligt alternativ för någon som använder lägenheten som sitt primära boende eftersom HDFC: er inte tillåter människor att köpa för pied-à-terre och har strikta andrahandsregler, förklarar Shelly Place , en Triplemint -agent.
Du betalar mindre - men du får också mindre (vanligtvis).
Många HDFC kräver dyra renoveringar för att uppnå en rimlig levnadsstandard och så är det möjligt att dina out-of-pocket-kostnader blir högre än många nyckelfärdiga alternativ, förklarar Gamble.
HDFC-enheter är utformade för personer i låg-till-medelinkomstgrupperna, och som sådana bär de i allmänhet låga underhållsavgifter, Fastighetsviskare Säger Gamble. Dessa avgifter kommer dock att kosta: Låga underhållsavgifter innebär färre likvida tillgångar som byggnaden har för reparationer, och därför kan byggnaden vara utsatt för säkerhets- eller underhållsproblem.
Och även om detta gäller för vissa byggnader, händer det en slags renässans med Manhattan HDFC. En tillströmning av den senaste HDFC -försäljningen innebär att byggnader har mer i kassan; många får välbehövliga uppgraderingar och öppnar också för finansiering, säger Franklin.
Takeaway? HDFC faller inte i kategorin för bra för att vara sann; men de kommer säkert med några hinder.
