Vem av oss har inte haft visioner om att köpa ett nödhus, fixa det och sälja det för en vacker vinst? HGTV -program gör att det ser helt enkelt ut - och roligt också. Men även veteraner från dessa shower och storfickiga proffs ibland kämpar för att tjäna pengar på att vända hus - eller åtminstone tillräckligt för att göra det värt stressen och krånglet.
Inte övertygad? Låt oss föreställa oss att vi köper ett trött gammalt hus för 300 000 dollar, investerar 50 000 dollar i reparationer och förbättringar och säljer det för 400 000 dollar för en vinst på 50 000 dollar. Låter ganska bra, eller hur? Tja, i namnet på bubblans sprängning, låt oss se hur verklighetens skarpa kanter kan sticka hål i vår flippande fantasi.
Orsak nr 1: Provisioner
Varje gång du säljer ett hus börjar du med förlust, eftersom du kommer att betala i genomsnitt 5% till 6% i fastighetsmäklare. Även om du själv är en fastighetsmäklare, behöver du vanligtvis betala minst köparagentens provision på 2,5% till 3%. Men för de flesta betyder det att du behöver ett hem för att uppskatta värdet med minst 5% bara för att hålla jämna mellanrum.
varför fortsätter jag se siffran 11
Med det rikstäckande genomsnittet på 5,26% provision betalar vi 21 040 dollar i fastighetsavgifter för att sälja vårt hus på 400 000 dollar - en siffra som inte ens inkluderar marknadsföring eller iscensättning. Det minskar våra vinster till $ 28 960.
Orsak nr 2: Tiden är inte på din sida
Remodelleringsprogram på HGTV redigeras för att kondensera en lång, komplicerad process ner till ett enda avsnitt. Sanningen är att varje ombyggnadsprojekt tar tid - och vanligtvis mycket mer av det än du tror. Entreprenör Tom Silva från PBS Detta gamla hus har sagt du bör förvänta dig att en fullständig köksrenovering tar två till sex månader. Och oavsett budget och tidslinje du bestämmer dig för, det kommer att ta dig längre tid och det kommer att kosta dig mer, sa Silva till mig i januari. Det beror på att oväntade problem eller designändringar nästan alltid dyker upp under en stor ombyggnad.
är 1010 ett nummer
Och det är om du ens kan få en entreprenör. Vi är mitt uppe i en brist på arbetskraft , och på hektiska marknader är bra konstruktionsfördelar bokat i månader ; det kan ta veckor bara att få ett återuppringning eller en offert. Och utan fördel av en nationell TV -publik är det mycket mindre troligt att din entreprenör jobbar övertid för att slutföra jobbet på din tidslinje om det uppstår komplikationer.
Men ju längre du håller fast vid en fastighet, desto längre betalar du allmänna kostnader som försäkringar, fastighetsskatter och elräkningar. Om du antar att du kan slutföra arbetet och sälja hemmet på sex månader - vilket förmodligen är optimistiskt - kommer du fortfarande att vara på kroken för ett halvårs värde av fastighetsskatter, försäkringar och verktyg. Vid genomsnittlig effektiv ränta på 1,15% , enbart skatter på en fastighet på 300 000 dollar skulle uppgå till 1 725 dollar efter sex månader; lägg till husägarförsäkring plus el-, gas- och vattenräkningar, och vår vinst minskar ytterligare.
Orsak nr 3: Skatter
När vanliga människor säljer ett hus behöver de i allmänhet inte oroa sig för att betala skatt på vinsten, även om det är ganska stort. Om du säljer ett hus som du har bott i två av de senaste fem åren, du är inte skyldig någon skatt på upp till $ 250 000 i vinst ($ 500 000 om du är gift och lämnar in gemensamt).
Om du byter hus inom ett år kommer eventuell vinst dock att betraktas som en kortsiktig realisationsvinst, som beskattas som vanlig inkomst-vid så höga som 37% beroende på din andra inkomst. Sälj i år två, och vinsterna är föremål för den mer förlåtande långsiktiga realisationsvinsten, vilket varierar från 0% till 20% .
Låt oss säga att efter provisioner och redovisade kostnader har vi 25 000 dollar i vinst. Om vi tjänar mer än 38 700 dollar per år på vårt dagliga jobb kommer det att beskattas med minst 22%. Vår vinst är nu trimmad till 19 500 dollar. Och vi har inte ens tagit med saker som stängningskostnader, som också når tusentals.
Orsak nr 4: Alla andra gör det också
Även om det inte ens är hälften av den vinst vi först tänkt oss, skulle 19 500 dollar vara ett välkommet slut för de flesta av oss. Problemet är att lönedagen har så stor risk. Det tar en enorm investering av kapital, tid och energi att köpa och rehab ett hus.
Det finns mycket liten marginal för fel - och det finns den verkliga möjligheten att du inte kan sälja bostaden för det du hoppades. Du kan sitta kvar med ett hus som du inte kan sälja och bära kostnader som fortsätter att höjas månad efter månad.
911 soulmate -nummer
Det kan tyckas osannolikt på dagens heta fastighetsmarknad - när även en fullständigt obeskrivlig bungalow i Bay Area kan sälja för hundratusentals dollar över sitt begärda pris.
vad betyder talet 1111
Men tänk på det här: amerikanerna slog mer än 207 000 hem under 2017— mest sedan 2006 . Professionella husflipprar säger att konkurrensen är hårdare än någonsin, och att det är mycket svårare att tjäna pengar än det var i efterdyningarna av bostadskrisen.
Mer till den punkten, många av dessa husflippor under 2006 var på väg att drabbas av ekonomisk ruin: År 2009 hade hemvärdena störtat från deras toppar i mitten av 2000-talet och lämnat miljontals husägare-och husflaskor-inför utestängning. Faktum är att ny forskning tyder på att husflippor kan ha spelat en stor roll för att få till stånd bostadskrisen .
Om försäljningen saktar ner eller priserna börjar sjunka under månaderna medan du häller in pengar på en fastighet kan du hamna i en mycket annorlunda miljö än du köpte huset i. Botten kan falla ut från bostadsmarknaden snabbare än du kan säga 2008.
