Så här köper du ditt första hem: En no-nonsense steg-för-steg-guide

Du vet att du vill köpa ett hem - du är bara inte säker på var du ska börja. Och inte konstigt: Att köpa ditt första hem kan vara en lång, skrämmande process, full av grova saker som matematik, juridiska dokument och konkurrens. Men var inte rädd: Första gången köpare precis som du gör det hela tiden, så hjälper vi dig igenom processen.

Först måste du se till att du är känslomässigt och ekonomiskt redo att köpa ett hem. Förhoppningsvis har du spenderat de senaste åren på att ha en solid ekonomisk grund - det innebär att du får en stadig inkomst, sparar in för en handpenning och förbättrar din kredit så att du kan kvalificera dig för en inteckning.

Sökningen

Det är ingen skada att komma in på öppna hus innan du officiellt är redo att köpa, bara för att få en känsla för marknaden och vad du gillar och inte gillar. Men när du väl fått bort din ekonomi är det dags att börja på allvar.

Om du hyr, börja din sökning ungefär sex månader innan hyresavtalet löper ut, säger Marie Presti, ägare/mäklare på Presti Group i Newton, Massachusetts. För den genomsnittliga bostadsköparen tar det två till tre månader bara att hitta en fastighet, och när du lagt in ett erbjudande är det ytterligare sex till åtta veckor, säger hon. På marknader med mycket konkurrens och lite lager kan sökningen dock ta ännu längre tid.

Det är en bra idé att börja med en första gången hemköparklass, som kommer att introducera dig till processen samt några pålitliga fastighetsproffs i ditt område. Överväg definitivt att gå en första gångs hemköparklass för att lära dig så mycket du kan, så det är inte så läskigt, säger Presti. Att fullfölja en sådan klass är ofta ett krav på första gångs lån för husköpare, så det är bra att få detta under ditt bälte tidigt.

Ungefär vid den här tiden vill du börja sätta ihop ditt fastighetsteam, med början från en köparagent och en bolåneutlånare. (Senare behöver du en fastighetsadvokat, heminspektör och försäkringsagent också.) Fråga runt, läs mäklarrecensioner på Zillow eller Trulia, eller se om din klasslärare har några rekommendationer för en köpares agent. Om du gillar och litar på din mäklare kan de i allmänhet styra dig mot andra lokala proffs som de har arbetat med tidigare, från låneansvariga till försäkringsagenter.

Statliga lagar varierar, men en köpares ombud kommer att representera dina intressen under din hemsökning och förhandla på dina vägnar och får i allmänhet en sänkning av provisionen från säljaren när du äntligen köper ett hem (vilket innebär att du inte betalar dem direkt). Välj någon med en djup förståelse för den lokala marknaden - och som du litar på att se upp för dig.

Börja med ett kort samråd med din agent så att du är på samma sida - de behöver veta vad du letar efter. Presti ger sina nya köpare läxor, instruerar dem att komma med en lista över sina fem bästa måste-icke-förhandlingsbara funktioner ett hem absolut måste ha, som kan sträcka sig från central luft till en viss stad eller plats-och sedan prioritera dem. Och om du köper en fastighet med någon annan, borde de göra samma sak var för sig, och sedan ska ni två träffas och kombinera listan till en prioritetslista, säger hon. Det kan ta veckor och veckor att göra det.

Presti säger till dem att göra rankade listor över sina fem bästa önskelista-objekt också-och slå ihop de två listorna. Om det inte finns någon signifikant överlappning mellan er kommer den här listan ofta att innehålla en kombination av jettisoned must-haves från de första listorna. Men varje funktion du kan förbli flexibel på öppnar dig för fler potentiella hem - och prisklasser.

Att lista dessa kriterier hjälper dig att hålla fokus på vad som verkligen är viktigt för dig när du tittar på ett hus, säger Presti. Om folk bara börjar titta på hus och de inte har den här förberedda listan går de in och om det har ett fint kök tycker de plötsligt att det är bra. De tittar på kosmetiken, och det borde vara en av de sista sakerna du bör fokusera på, säger hon.

Titta först på om det uppfyller dina kriterier, vad som är viktigt för dig. För det andra, de strukturella aspekterna - hur gammal är ugnen, taket, fönstren - innan du börjar titta på om den har en diskmaskin i rostfritt stål, säger Presti. För som husägare kan du absolut ändra insidan av ditt hus eller din lägenhet när som helst. Du äger det, och du kan alltid fixa det med tiden. Men du kan inte hämta ett hus och flytta det från en upptagen gata.

(Bildkredit: Craig Kellmann)

Bli förgodkänd

Du bör också bli förhandsgodkänd för en inteckning innan du börjar besöka hem. För det första, om du hittar ditt drömhus direkt kan du missa när du famlar efter finansiering. Men det kommer också att ge dig realistiska förväntningar på vad du har råd med. Jag brukar föreslå att du gör det tidigt, för det kan vara överraskande och upprörande när en köpare äntligen går till långivaren och ber om förhandsgodkännande, och de får reda på att deras kreditpoäng är lägre än de trodde eller om de inte har köpkraft de behöver, säger Presti.

Jämför några olika långivare och bolåneprodukter online, inklusive de som erbjuds av lokala kreditföreningar om du är berättigad och de låga betalningarna, första gången husköpslån som erbjuds av din stats bostadsfinansieringsbyrå .

Du måste samla in lönebubbar, skattedeklarationer och annan ekonomisk dokumentation för din inteckningsansökan. Spara dem i en mapp under din hemsökning, eftersom du måste lämna dem igen när du slutför din inteckning (eller om ditt 90-dagars förhandsgodkännande löper ut).

Med en köparagent på din sida och ett förhandsgodkännandebrev i handen är du nu redo att förfölja listor och skura jorden efter ditt drömhus-och ge ett erbjudande om du hittar det.

Erbjudandet

När du hittar rätt hus hjälper din agent dig att skriva upp och lämna ett erbjudande. En bra köpares agent kommer att försöka ta reda på några detaljer om säljaren som kan förbättra dina chanser (och avgöra om du borde lämna in ett personligt brev samt) och kommer att känna den lokala marknaden tillräckligt bra för att ditt bud ska vara konkurrenskraftigt.

Din agents jobb är att ta reda på säljarens motivation, om det finns andra erbjudanden och vad som är viktigt för säljaren när man tittar på erbjudanden, säger Presti. Med den intelligensen kanske du kan göra ditt erbjudande mer tilltalande på små sätt. I många fall lär de sig att pengarna är viktiga, men det är inte det enda. Kanske är det verkligen viktigt för dem att stänga en viss dag.

Du måste vanligtvis inkludera en insättning med ditt erbjudande, kallat hederliga pengar , som kan vara mellan $ 1 000 och $ 10 000 eller mer. Dessa pengar tillämpas på köpeskillingen om ditt erbjudande accepteras och returneras till dig om inte - men om du bryter mot villkoren för ett accepterat erbjudande är det borta.

(Bildkredit: Marisa Vitale)

555 ängelnummer doreen dygd

Vänta och oroa dig

Ta det från mig, att göra ett erbjudande kräver mycket mod: Du förbinder dig att betala hundratusentals dollar, så du måste verkligen gilla - kanske älska - platsen. Samtidigt är det fullt möjligt att ditt bud kommer att avslås. Vi blev kär i och bud på tre bostäder under ett år innan vårt fjärde erbjudande slutligen accepterades; varje avslag var förödande.

Judy Alexander, en fastighetsmäklare från Higgins Group i Lexington, Mass., Sa att några av hennes köpare var överbjudna 10 eller fler gånger innan de äntligen lyckades - var och en med sin egen fruktansvärda besvikelse. Det är smärta, sa hon. Den största delen av [det här jobbet] är att vara socialarbetare. Allt är inte fastigheter.

Sarah Korval, som köpte ett hus med sin man Scott 2016, säger att det här är när det verkligen blir stressigt. Det var många rörliga delar som satte igång direkt efter att vi lagt in vårt erbjudande. Det var en virvelvind, sa hon. Det hände också att erbjudandet accepterades den vecka vi åkte på semester, och därför var vi tvungna att göra affärer från en nationalpark med dålig celltjänst. Att försöka sätta in en snabb order på ett radontest när du inte kan höra personen i andra änden hjälper inte ditt blodtryck.

Heminspektion

Under normala marknadsförhållanden bör ditt erbjudande innehålla en beredskap som gör att du kan göra en heminspektion inom någon vecka efter det accepterade erbjudandet. Detta gör att du kan dra tillbaka köpet eller omförhandla priset om en heminspektion visar på tidigare okända problem.

En heminspektör kommer att undersöka hemmets strukturella och mekaniska skick, säger Jorge Colon, programchef på Hemköpsmentorerna , ett program för ideella Allston-Brighton Development Corp. i Boston.

De är inte allvetande, men en heminspektör kan i allmänhet varna dig för uppenbara problem eller potentiella problem som kan behöva ses närmare från en specialist, till exempel en skadedjursinspektör eller konstruktör. En inspektion i genomsnitt cirka $ 300 till $ 500 , och bör pågå ett par timmar. Om du kan är det en bra idé att skugga inspektören för att lära sig om huset.

En heminspektör berättar till exempel om ett värmesystem eller ett tak behöver bytas ut inom en snar framtid, vilket båda kan vara kostsamma reparationer, säger Colon. Om du inkluderade en inspektionsberedskap kan du använda inspektörens rapport för att avgöra om du vill förhandla om eller till och med sluta med transaktionen utan att förlora din insättning. Men vad en heminspektör inte kan berätta för dig är om du ska köpa ett hem eller inte, tillägger Colon. Det är upp till köparen.

På en het marknad kan förstagångsköpare kämpa för att hänga med i kontantköpare och kan känna sig pressade att släppa händelser från sitt erbjudande-till exempel heminspektionsberedskap. Jag tror att du måste vara en riktig cowboy för att göra det, jag menar det, sa Alexander till mig. Men å andra sidan, om du vill vara igång, vill säljare vanligtvis inte acceptera ett erbjudande med inspektionsberedskap om det är flera bud inblandade.

Ett sätt Alexander föreslår att komma runt det på konkurrenskraftiga marknader är att klämma in en heminspektion mellan öppet hus och när alla erbjudanden är förfallna, vanligtvis några dagar senare. Den andra är att gå tillbaka och se huset en andra gång innan erbjudandet beräknas, och den här gången med en kunnig entreprenör eller vän som är i branschen som kan anpassa uppvärmning, el, VVS, huvudsystem i hus, sa hon.

Colon varnar för att avstå från din inspektionsberedskap, om du inte har möjlighet att täcka eventuella oväntade reparationer. När du skriver ett erbjudande, se till att de villkor som ingår är realistiska för dig, sa han. Låt inte marknadens konkurrenskraft tvinga dig att fatta känslomässiga beslut.

Köp- och försäljningsavtal

Efter att du har inspekterat hemmet och efter eventuella omförhandlingar är båda sidor redo att fortsätta är det dags att skriva på det slutliga kontraktet, ofta kallat ett köp- och försäljningsavtal (P&S). Detta kommer att beskriva det slutliga inköpspriset, stängningsdatumet och andra juridiska detaljer om försäljningen. Det kan inkludera ytterligare händelser som skyddar dig eller säljaren: till exempel kan ett inteckningstillfälle låta dig backa om du inte kan säkra finansiering.

Skicka Slutlåneansökan och handla för husägarförsäkring

När P&S är undertecknat är det dags att slutföra din finansiering. Du skickar in en sista hypotekslansökan - en uppdatering av din tidigare ansökan, med nya lönebubbar och kontoutdrag - för en mer strikt garanti. Håll din kredit låst under den här perioden, eftersom du inte vill att en plötslig kreditkortsförlust ska tappa din kreditpoäng och förstöra din inteckningsansökan.

Vid den här tiden kommer din långivare vanligtvis att anlita en värderare för att bedöma fastighetens värde. Detta kommer att kosta cirka $ 300 till $ 400 , även om det kan klumpas in i dina stängningskostnader. Om du bjuder över utropspriset kan det vara lite nervöst, eftersom du behöver värderingen för att komma nära eller över det överenskomna köpeskillingen-långivaren kommer inte att låna dig mer pengar än vad platsen är värd.

Nu när du arbetar med slutgiltiga siffror är detta ofta den punkt där köpare väljer att låsa in en ränta i 30 eller 45 dagar - tillräckligt länge för att hålla alla siffror på plats till och med ditt slutdatum. (Du kan dock välja att låsa in räntorna när som helst i denna process - din låneansvariga kan kanske ge dig råd i det avseendet.) Din långivare bör också nu kunna ge dig en korrekt bedömning av stängningskostnader och eventuella försäkringar eller fastighetsskatter du måste förbetala (för det kommande året) vid stängning.

På tal om husägarförsäkring måste du skaffa några innan du kan stänga hemmet - banken är inte på väg att ge dig hundratusentals dollar utan att bekräfta att investeringen är försäkrad. Din fastighetsmäklare kan kanske rekommendera en lokal försäkringsagent, eller om du är nöjd med din bilförsäkring kan du fråga dem om att kombinera din bil- och husägarpolicy för en rabatt. Om du är osäker, leta efter en oberoende agent som kan shoppa efter de bästa priserna och täckningen för dina räkning.

Stängning

Strax före stängning har du en chans att genomföra en sista genomgång av hemmet för att se till att det är tomt, rent och mer eller mindre intakt-samma hus som du gick med på att köpa. Spänningarna kan vara höga vid denna tidpunkt, men ingen av parterna vill att affären ska gå igenom nu, så alla nitpicking -detaljer kan förhoppningsvis utarbetas. (Vår säljare försökte lämna en enorm, ful möbel bakom oss - vi hade det inte.)

Avslutningsförfarandena varierar, men i allmänhet kommer du att träffa säljaren, fastighetsmäklare och advokater för att underteckna dådet - och lägga till din John Hancock i cirka hundra andra juridiska former. Din agent eller advokat kan förklara allt du inte förstår - det är okej att ställa frågor. Det är trots allt en ganska stor grej.

(Bildkredit: Diana Liang)

Och i slutet, voila! Du får nycklarna till ditt nya hus. Grattis!

Jon Gorey

Bidragsgivare

Jag är en tidigare musiker, pappa på hemmaplan på deltid och grundare av House & Hammer, en blogg om fastigheter och förbättringar. Jag skriver om hem, resor och andra livsnödvändiga saker.