Som fastighetsmäklare är det mitt jobb att vägleda bostadsköpare och säljare genom processen för en fastighetsaffär. Även om jag är den med expertis , jag uppmanar mina kunder att bekanta sig med detaljerna i bostadsköp, vilket gör det till en punkt att lära dem om de nya termerna de kommer att stöta på.
10-10-10
Med det i åtanke skapade jag ett frågesport om grunderna för fastigheter som jag vill att alla mina kunder ska klara av. Innan du släpper ut din fastighet på marknaden, se om du är en kunnig bostadsköpare eller säljare med detta frågesport.
Vem bestämmer försäljningsprovisionens storlek?
A. Köparen
B. Säljaren
C. Säljarens ombud
D. Säljarens förmedling
Svar : Svaret är både B och C. Agenten som representerar bostadsförsäljaren anger det önskade provisionsbeloppet som kommer att betalas ut till båda agenterna (och deras mäklarhus) när fastighetsförsäljningen har slutförts. Men husägare har förvisso rätt att förhandla om ersättning innan de går med på representation.
Dessutom har agentens mäklare vanligtvis en minsta procentandel som de kommer att gå med på. En husägare kan övertyga sin agent (kanske en vän) att representera dem för, säg, bara 0. Om agenten även driver en egen mäklarbyrå skulle det vara tillåtet. Min första mäkleri, till exempel, tillät inte provisioner på mindre än 4,5 procent totalt jämfört med standarden 5 till 6 procent. När alla parter är överens om provisionssatsen anges det beloppet i både noteringsavtalet och försäljningsavtalet.
Vad är escrow?
A. Ett konto som övervakas av din långivare för att betala PITI (kapital/ränta/skatter/försäkring) å dina vägnar
B. En neutral tredje part som innehar medel och tillgångar under en fastighetstransaktions varaktighet
C. Ett beslagskonto
D. Ett medelengelsk ord — spärrad - som betyder 'rulla' (i huvudsak en checklista)
Svar: Alla ovanstående! Ordet escrow kan beteckna flera ekonomiska frågor, men i en fastighetstransaktion definieras vanligtvis den neutrala tredje parten som innehar pengar och dokument tills alla skriftliga villkor är uppfyllda. Spärrade företag tar ut en liten procentandel av fastighetens pris för att hantera köparens deposition och omfattande pappersarbete. (I Kalifornien är det 2 USD per 1 000 USD av fastighetspriset plus 250 USD; kostnaden är jämnt fördelad mellan båda parter.) De övervakar också titelföretagets ansträngningar. Per svar A kan ett spärrat konto användas av köparen efter försäljningen för att ge sin långivare möjlighet att betala pågående skatter och försäkringar.
Vad är dubbelbyrå?
A. Konflikt mellan Hollywood-byråer
B. När en agent arbetar för två mäklarhus
C. När en agent representerar både köpare och säljare
D. Två byråer som deltar i en fastighetsförsäljning
Svar: Svaret är C. Skulle en noteringsagent ta med en köpare till bordet, får de representera båda parter i transaktionen. En sådan möjlighet bör diskuteras under noteringsförhandlingarna, så att säljaren förstår de möjliga konsekvenserna. En gång sänkte jag min provision när det slutade med att jag representerade båda parter trots att det inte stod i noteringsavtalet. Min ekonomiska uppoffring resulterade i ytterligare en försäljning med husägaren.
Vad är oförutsedda händelser?
A. Åtgärder som måste utföras innan depositionen stängs
B. Hinder som kan spåra ur en deposition
C. Fall då en köpares bostad måste säljas först
D. Klausuler som tillåter parter att backa ur deposition
Svar: Alla ovanstående. Det är många ' Kontingent På ” rader i ett bostadsköpsavtal . De vanligaste är värdering, lån, besiktningar och bostadsförsäljning. Köpare har en viss tid under spärrperioden - vanligtvis 30 dagar - att ta bort var och en beredskap när de uppnås (t.ex. 17 dagar) för att säkerställa att transaktionen är på rätt väg att slutföras. Säljare har rätt att backa från en försäljning om någon av dessa tidskänsliga åtgärder misslyckas och kan kräva att de seriösa pengarna behålls. Jag representerade en gång en kund som köpte en lägenhet i Palm Springs åt hennes bror som dog en dag innan depositionen stängdes! Säljaren ville behålla panten, då alla oförutsedda händelser hade tagits bort. Lyckligtvis segrade svalare huvuden och den olyckliga säljaren tvekade från att fortsätta med skiljeförfarande.
Vad är seriösa pengar?
A. Medel avsedda för ett seriöst köp
B. Referens från filmen Ernest går till lägret
C. Ytterligare en term för handpenning
D. Medel tillhandahållna vid depositionsstart för att beteckna ett seriöst erbjudande
Svar: Svaret är D. Kallas även för god tro insättning, en seriös insättning av pengar (EMD) på 1 till 3 procent av försäljningspriset kopplas till deposition inom några dagar efter ett accepterat erbjudande. Det visar köparens engagemang genom att sätta 'skinn i spelet.' Escrow behåller medlen på ett icke räntebärande konto. Vid stängning av depositionen appliceras sedan medlen på antingen handpenningen eller stängningskostnaderna.
EMD återbetalas vanligtvis om köparen backar från försäljningen av legitima skäl (t.ex. om huset inte värderar det överenskomna priset eller om större defekter upptäcks under inspektionen, eller om köparen dör dagen innan den är klar! ).
Måste bostadssäljaren acceptera ett fullpriserbjudande?
S. Ja, varför skulle de inte det?
B. Säljaren är inte skyldig att acceptera något erbjudande
C. Ett legitimt erbjudande måste accepteras
D. Endast om det uppfyller kriterierna i noteringsavtalet
Svar: Både B och D. Om ett erbjudande uppfyller noteringskraven (d.v.s. fullt pris med förhandsgodkännande från långivaren) accepterar en köpare vanligtvis erbjudandet med glädje. På en het säljares marknad kan dock ägaren hålla ut tills ett bättre erbjudande mottas (t.ex. högre pris eller avstående från oförutsedda händelser).
Eftersom varje erbjudande är en summa av dess delar, kommer en bra fastighetsmäklare att ge sina kunder råd om fördelarna och nackdelarna med ett erbjudande. Till exempel, om ett lägre kontanterbjudande tas emot tillsammans med ett fullt pris, kan säljaren välja att acceptera det förstnämnda, eftersom det inte medför några lån eller bedömningsförutsättningar - två betydande delar av långivaren som kan spåra ur en deposition.
Anledningen till svar D? En säljare och fastighetsmäklare undertecknar ett agentavtal som fastställer fastighetsmäklarens uppgifter, vars primära komponent är att få en kvalificerad köpare till bordet. Om agenten gör det men husägaren bestämmer sig för att ta bort noteringen från marknaden, har han inte hållit upp sitt slut på köpet och avtalet har i huvudsak brutits. Fastighetsmäklaren skulle ha rätt att kräva den utlovade provisionen, eftersom hon har uppfyllt sin sida av avtalet. Jag har aldrig varit med om detta, men det är fortfarande juridiskt möjligt.
Kan en bostadsförsäljning vara rolig?
A. Ja
B. Nej
C. Varför inte?
D. Naturligtvis!
Svar: Det bästa svaret är C. En fastighetsförsäljning är en enorm finansiell transaktion som involverar många delar och aktörer - agenter, mäklare, depositions- och titelbyråer, inspektörer, värderingsmän och försäljare. Konsekvenserna för varje deltagare är betydande och kan vara stressande när köpare eller säljare inte är tillmötesgående, inspektioner visar termiter och vattenläckor, apparater behöver repareras eller bytas ut, Röjar-Ralf reparatörer gör saken värre, eller deadlines skjuts upp.
Mitt visråd? Säkra representationen av en erfaren fastighetsmäklare för att guida dig genom processen och säkerställa en lugn, (relativt) stressfri process från MLS till nyckelöverlämnande ... med en nöjd köpare och säljare, för att starta. Jag lovar att det är genomförbart. Då kommer du inte blanchera vid nästa möjlighet att köpa eller sälja fastighet.
