För den oinvigde kan hemköpsprocessen kännas som en oändlig cykel med ringar att hoppa igenom. Men dessa bågar finns där av en anledning - det finns mycket pengar på spel och så många rörliga delar mellan köpare, säljare och långivare. Ju fler brandväggar före stängning, desto mindre sannolikt är det att någon fastnar med en dålig affär. Ett av dessa tråkiga, men nödvändiga slutsteg är hemvärderingen.
I förstängningsprocessen och nyfiken på vad som faktiskt kommer att hända på utvärderingsdagen? Här är vad experter säger att du kan förvänta dig:
Först och främst, vad är en hemvärdering och vad innebär det?
Låt oss säga att du tar en inteckning för att betala för ett hus som är noterat till 200 000 dollar. Så du planerar att ta en inteckning på 200 000 dollar - och kanske lite mer för att täcka stängningskostnader - och förväntar dig att betala tillbaka allt under de kommande 30 åren. Men låt oss säga att i år 10 av inteckningen händer något och du kan inte längre betala dina inteckningar. Banken avskärmar hemmet och sätter tillbaka det på marknaden för att få tillbaka kostnaden. Men de får reda på att ditt hem på 200 000 dollar faktiskt bara var värt 180 000 dollar hela tiden. Åh, boo! Banken har tappat pengar!
Nu kommer detta inte att hända, för om det är något som bolånegivare vet hur man gör, är det att skydda deras investeringar. Istället för att låna dig pengar för ett hus i god tro, kommer de att kräva en bedömning för att bekräfta det sanna, opartiska värdet av hemmet. På så sätt vet de exakt vad säkerheten de har på lånet (ditt hem) är värd.
Även om det kan tyckas att värderingar övervägande gynnar långivaren, gör de också ett bra jobb för att skydda dig från att betala för ett dyrt hem.
Och värderingar är inte bara för husköpare. Husägare använder dem också vid refinansiering av samma anledning: Långivaren måste veta det verkliga värdet på hemmet innan de lånar ut några kontanter.
Så hur kommer värderare fram till detta sanna, opartiska värde? Enligt Realtor.com , besöker en värderingsman hemmet och bestämmer dess värde baserat på faktorer som dess skick (är hemmet säkert att bo i?), den totala kvadratmeter och layout, och om det har renoverats eller har några unika egenskaper. Enligt SF Gate Home Guides , värderaren kommer också att titta på hur utrymmet används, och mängden sovrum och badrum och deras storlekar. Andra variabler inkluderar hur mycket mark som faktiskt används och fastighetens storlek, oavsett om det finns ett garage eller inte (ett garage tillför ett stort värde till ett hem, särskilt om säljaren bor någonstans med alla fyra årstiderna) och om hemmet erbjuder eventuella allmännyttiga tjänster. Större verktyg, såsom uppvärmning, VVS och el, undersöks också.
Externa faktorer beaktas också, enligt Homelight . Värderingsmän kommer att titta på hemmets omgivande område (oavsett om det är i en urban, förort eller landsbygd) och dess indelningsklassificering.
Bedömaren kommer också att väga den lokala fastighetsmarknadens nuvarande hälsa. Enligt Investopedia , priserna på närliggande, jämförbara, nyligen sålda fastigheter (aka komp.) används också i värderingar.
Efter genomgången kommer värderaren att slutföra en rapport-oftast Enhetlig bostadsvärderingsrapport - som samlar in all denna information i detalj. Blanketten går direkt från värderaren till långivaren, men du får också en kopia från ditt bolåneföretag (det krävs enligt lag att du får en).
Vem betalar för hemvärderingen?
Vanligtvis kommer banken att tillhandahålla sin egen långivare - de vill se till att det är någon de litar på, eftersom det är deras pengar på nätet. Men, enligt Realtor.com , du, köparen, kommer att betala räkningen. Men om en säljare verkligen är motiverad att lossa sitt hem, täcker de ibland värderingen, vilket minskar dina totala stängningskostnader.
Enligt FHA Handbook , värderingar brukar kosta mellan $ 300 och $ 400.
Vad betyder det när värderingen inte matchar säljarens erbjudande?
Bedömningar kan ibland kasta en skiftnyckel i stängningsprocessen. Ett vanligt problem är om en värdering kommer lägre än erbjudandepriset.
Låt oss säga att ditt erbjudande för $ 550 000 (noteringspriset) har accepterats av säljaren. Värderingen kommer dock in på $ 520 000. Din bolånegivare kommer nu bara att ge dig 520 000 dollar för huset, för det är vad de garanterat kommer att få om de måste sätta tillbaka det på marknaden.
Varför skulle det nu vara någon skillnad mellan huspriset och bostadens verkliga värde? Det finns en handfull skäl, enligt RealEstate.com:
1. Budgivningskrig
Om du köper på en konkurrenskraftig marknad där bostadspriserna höjs på grund av efterfrågan kunde du ha vunnit flera budgivare helt enkelt för att ditt erbjudande var det högsta.
2. Säsongsmässighet
Precis som bröllopsindustrin och prime-time-tv har fastigheter sina egna hektiska och lugna årstider. Om marknadsområdet är säsongsbetonat kommer en bedömning att återspegla det eftersom [det] bara är en återspegling av marknaden, säger Michael Vargas, medgrundare av Vanderbilt värdering i New York City. Vissa marknader är mest trafikerade på våren och leder till de högsta värdena.
Utanför kalendern kan andra faktorer som områdets ekonomi också höja erbjudandepriserna, säger Vargas. Tänk till exempel på hur Silicon Valley har höjt bostadspriserna i Bay Area under det senaste decenniet: Tekniska företag tog med många arbetare med gott om pengar till området. Fastigheter är en bra investering, så det var en tillströmning av potentiella köpare till fastighetsmarknaden. Det finns dock bara ett begränsat antal tillgängliga fastigheter och utrymme för att placera nya byggnader/hus, så det som finns på marknaden blir mycket dyrbart (dvs dyrt). Medan vissa marknader har ett pristak på grund av antalet köpare som faktiskt har råd med fasta priser, köpare i Bay Area får bara mer och mer pengar, så att de kan fortsätta lämna högre och högre erbjudanden. På grund av detta, överfrågande bud är den nya normen i området.
3. En dålig värderare
Du kan fastna med en värderare som inte är tillräckligt erfaren eller inte känner till området särskilt bra. Om detta händer dig finns det möjlighet: Först och främst, ha bevis för att säkerhetskopiera ditt påstående - det betyder data om ditt område från betrodda källor, senaste försäljning i närheten, information från andra agenter som har väntande försäljning i området, etc. Men utmana inte bara den låga värderingen eftersom du känna huset är värt mer.
Du bör ha stöd för att göra påståendet att du tror att värderaren inte är tillräckligt kunnig och inte bara att du inte håller med värderingen, säger Vargas.
4. En brist på jämförbara fastigheter
Vissa hem är verkligen unika. Låt oss säga att du har lagt ett erbjudande om det enda hem i Frank Lloyd Wright-stil i ett grannskap fullt av ranches. Medan du gillar fastigheten för sin unika karaktär, kanske uppskattningsmän inte uppskattar hur detta översätter till mycket få komp. Även om värderaren tar med historiska data och försäljningspriset och värdet på närliggande bostäder i sin ekvation, kanske det inte finns tillräckligt med ytterligare information om fastigheten för att säkerhetskopiera erbjudandepriset.
Som sagt: Det finns definitivt värderingsmän som vet hur man arbetar med icke-traditionella fastigheter.
Erfarna värderare vet hur man hanterar unika fastigheter och hur värde kan bestämmas för speciella, unika egenskaper hos ett hus, säger Vargas.
Och kom ihåg att även om du kan hitta värde i en fastighets särart, kan det faktiskt vara en nackdel (en idé som heter funktionell föråldring .)
Vad kan du göra om din värdering är lägre än förväntat?
Om hemvärderingen är lägre än ditt erbjudande har du några alternativ:
1. Du kan be säljaren att sänka priset.
Detta kommer sannolikt att vara otillgängligt på en konkurrensutsatt marknad, men det är definitivt den enklaste lösningen för dig-och även säljaren om de är motiverade att ta bort fastigheten.
2. Lägg ner extra pengar för att täcka skillnaden mellan erbjudande och värdering
Du kan antingen göra detta med kontanter eller så kan du ta ut en andra inteckning.
3. Överklaga eller utfärda en motbevisning mot värderingen
Gör bara detta, säger Vargas, om det faktiskt är fastställt att det är felaktigt eller felaktigt. Du kan också få en annan värdering igen på din krona.
4. Gå bort
Du kan förlora lite pengar, men det kan vara det bästa alternativet för dig om allt annat misslyckas.
Och kom ihåg: En hemvärdering skiljer sig från en inspektion (vilket du också borde ha gjort). En värderare gör en genomgång för att bestämma värdet på fastigheten, främst för långivaren, men också för dig. En inspektör gör en grundlig undersökning av hemmet för att kunna bedöma eventuella risker. Båda tar hänsyn till bostadens skick, men en inspektör är där för att se till att köparen är medveten om skador som de antingen måste reparera eller byta ut om de slutligen köper det. Båda genomgångarna är superviktiga när du köper ett hem-värderings- och inspektionsrapporten hjälper dig att avgöra om du gör ett klokt köp. Ingen vill hamna i en situation som The Money Pit.
ser 2:22
Fler fantastiska fastigheter lyder:
- De första sakerna du bör köpa till ditt nya hem, enligt fastighetsmäklare
- Du måste se köket i detta drömmande Los Angeles A-Frame Home
- De bästa köksbänkmaterialen, enligt husbyggare
- Vad din födelseorder kan säga om var du bor
- 9 Bedårande A-ramar du kan hyra för under $ 100
