Vi har alla hört det. Om du vill köpa, bör du alltid gå efter det sämsta huset i det bästa grannskapet. Men har många av oss någonsin slutat ifrågasätta den konventionella visdomen? Jag trodde att jag höll på med konventionen när jag köpte ett av de billigaste husen i ett grannskap som många lokalbefolkningen undviker (och till min eviga frustration att Uber -förare säger till mina Airbnb -gäster att de bör undvika) - men är det sant?
jag fortsätter se 222
Författarna till Zillow Talk: De nya reglerna för fastigheter , Spencer Rascoff och Stan Humphries, konfronterade den gamla fastighetsdiktaten. Och gissa vad: det är faktiskt hemska råd!
Jag läste deras bok så att du inte behöver (även om det är bra läsning!) Och pratade med Zillow ’Seniorekonom Aaron Terrazas, som ledde mig genom deras forskning och resultat. (Låt mig inleda detta med att säga att jag inte är en fastighetsexpert och inte spelar någon på internet. Jag delar med mig av vad jag lärt mig och min egen erfarenhet här. Din körsträcka kan variera.)
Så, s borde köper du det sämsta huset i det bästa grannskapet?
Kort svar: Nej.
Det verkar som att ordspråket är grundat i vår kärlek till ett fynd. Alla letar efter en affär, säger Terrazas, och om du ser tillbaka var det en känsla av att det billigaste hemmet i det trevliga kvarteret var en bra affär ... att det var en bakdörrspost till ett livligt område. Och visst, erkänner han, om du vill gnugga armbågar med rikare människor, eller tillgång till rikare grannskapsfaciliteter som parker och skolor överväger din önskan att se ditt hemvärde växa, det kan ge dig anledning att köpa ett billigt hem i ett bra grannskap .
Men om du vill att ditt hemvärde ska gå i gangbusters under de kommande åren, säger deras data att det inte är vägen.
Relaterad: 7 saker jag önskar att jag hade vetat innan jag köpte min fixeröverdel
Hur vet de det?
Zillow grundades av ett par tekniker som letade efter husjakt som var frustrerade över att inte ha tillgång till data som fastighetsmäklare gjorde, förklarade Terrazas. Och har de någonsin händerna på data nu! Så de grävde i det.
De rankade efter pris alla stadsdelar i ett visst metroområde över hela landet, säger Terrazas, tog sedan de tio procent av bostäderna och jämförde dem med den övergripande trenden i sina respektive stadsdelar.
Boken bryter ner den:
Om ordspråket var sant, skulle de nedre 10 procenten av husen behöva prestera bättre än de dyrare bostäderna i deras grannskap. Snabbare uppskattning skulle indikera att att köpa det billigaste huset i det bästa grannskapet är en strategi som verkligen lönar sig.
Men - tyvärr - det gör det inte. Istället fann vi att de sällsynta 10 procenten är sällan bättre än de 90 procent av husen i ett postnummer
Det som hände är att de nedre 10 procenten uppskattade precis i linje med andra i grannskapet, säger Terrazas. Ok, det är varken bra eller dåligt.
Kickern kommer, säger han, när du jämför dessa dyra stadsdelar med andra stadsdelar i ett tunnelbanestation. De dyra områdena tenderar att underprestera tunnelbanan som helhet.
Eller, som boken säger,
Att köpa det sämsta huset i det bästa grannskapet kan faktiskt slå tillbaka. Det beror på att ju mer välbärgade ett grannskap är, i förhållande till sitt större storstadsområde, desto sämre är det att bostäderna i dess 10 % lägre prestera. Kort sagt, ju trevligare grannskap, desto större myt!
Spara Pin It Se fler bilder (Bildkredit: Justice Darragh)
Det finns bättre råd:
Här är vad du bör göra om du vill ha ett hem som kommer att öka snabbare i värde: Justera det gamla ordspråket och köp det billigaste huset i det hetaste kvarteret, där står det i boken:
... bostäder tenderar att uppskatta värdet ännu snabbare än bostäderna i det främsta grannskapet. Återigen är det faktiskt en bättre fastighetsstrategi att köpa bostäder utanför det främsta grannskapet. ... Så, om du är en kunnig husköpare, kanske du vill flytta till en av de mindre utvecklade stadsdelarna som omger den fantastiska delen av staden. Du kan ganska säkert satsa på att du med tiden kommer att njuta av både ett högre hemvärde och ett grannskap med många av samma funktioner som du en gång var tvungen att resa efter. Kort sagt, om du har lite tålamod kan du vänta på att det svala kommer till dig.
Men vad är det som gör en het stadsdel? Enligt matematiken är det en där historiskt sett är hemvärdena lägre än tunnelbanans som helhet, men under de senaste fem åren har uppskattning över tunnelbanans median. Och hur hittar du den informationen? Den uppenbara platsen är Zillow, säger Terrazas (han är deras högre ekonom), men du kan också prata med lokala fastighetsmäklare.
Om du inte har något emot att ploga igenom några megakalkylblad är det helt klart zillow.com/data . Jag hittade mina stadsdata med hjälp av Terrazas. (Jag är en författare här, inte en statistiker!)
- Det första alternativet på sidan är Datatyp - välj ZHVI (det är Zillow Home Value Index) från rullgardinsmenyn.
- Nästa är Geografi - välj grannskap här.
- Ladda ner det gigantiska kalkylarket för varje stadsdel i USA och filtrera efter ditt metroområde (du behöver lite Excel -färdigheter här).
- Vi nollställer i kolumnen 5 år och letar efter ett nummer som ligger över tunnelbanans median (halvvägs). Till min glädje var min i den översta tredjedelen, långt över medianen, och inte långt bakom mitt tidigare grannskap.
Naturligtvis måste du vara i den heta stadsdelen tillräckligt tidigt för att göra ett fynd, så det är där den knepiga vetenskapen (eller konsten?) Att identifiera vad som kommer att bli het här kommer in.
Relaterad: 20 frågor du bör ställa din hyresvärd just nu
Tänk på haloeffekten, säger Terrazas, och leta efter de billigare stadsdelarna intill de heta. Dessa kaféer och gallerier och sådant kommer att börja rinna över till mer överkomliga områden när priserna stiger där. (Jag kan garantera det-vi sålde vårt gamla hem i ett grannskap som hade blivit hett till vår förvåning och flyttade närmare centrum till vårt nuvarande, mycket mer prisvärda per kvadratmeter, och restaurangerna börjar komma .) Närhet till stadskärnan är också viktigt, men det fanns några andra intressanta fynd.
vad är meningen med 1010
Glöm hipsters, säger boken. Framför allt var den största indikatorn för ett grannskap som en dag starkt skulle uppskatta i värde åldern på bostadsbeståndet. Ju äldre det genomsnittliga hemmet är, desto mer sannolikt kommer ett visst grannskap att se stark uppskattning.
Vad varför? Det är här jag verkligen blir upphetsad och sitter här i mitt hem från 1890. Äldre hem tenderar att kräva större investeringar, förklarar Terrazas, (du kan säga det igen!) Och det är därför de är billigare. Det är en möjlighet som kräver en del investeringar men som kommer att löna sig på längre sikt. (Som sagt, de kanske inte är det fynd de brukade vara, säger han, eftersom fixeringsöverdelar inte är lika rabatterade som kraftigt nuförtiden.)
Detsamma kan gälla när det gäller stadsdelar med en högre hyresgästpopulation; ägarna till dessa hem investerar inte nödvändigtvis i eller underhåller dessa hem så mycket, säger han, så det är mer troligt att du hittar en prisvärd fixer-övre när de kommer till salu.
Om en bra avkastning är det du letar efter, glöm den konventionella visdomen, enligt dessa experter. Det billigaste huset i det bästa grannskapet är inte vägen att gå. Köp istället det billigaste huset i det hetaste grannskapet - och börja med att titta i ett äldre grannskap nära åtgärden.
Redigerad från ett inlägg som ursprungligen publicerades 2.22.2018-LS
Läs mer: Kan Gentrifiers hjälpa till att bekämpa gentrifiering? Kanske inte, men du borde fortfarande försöka
