Tänk dig att hitta ett hem du absolut älskar (eller åtminstone ser mycket potential i). Nu: Tänk om du kunde bo där, men istället för att spendera dina besparingar i förskott, betalar du en liten portion ovanpå din hyra varje månad mot handpenningen. Låter som en dröm, eller hur? Mest troligt ja - särskilt om du är frilansare så-så kredit , eller en hög skuldkvot (de jävla studielånen!), eller helt enkelt inte kan lägga tillräckligt med pengar åt varje månad för att få plats med en handpenning.
Tja, den här situationen är inte bara drömmar-det är en typ av kontrakt som kallas att hyra för att äga. Men som många för bra-för-att-vara-sanna scenarier, kommer det med en rättvis andel risker att överväga. Här är vad du bör veta innan du skriver under:
Vad är ett hyreskontrakt?
Dessa hyresavtal av enhörning kallas för många saker, men hyreskontrakt, hyreskontrakt, hyresavtal eller leasing-till-köpoptioner används ofta. I ett hyresavtal går en hyresgäst med på att hyra en enhet eller hus av en hyresvärd. Varje månad förvarar hyresvärden en del av den månatliga betalningen till hyresgästfonden i hemmet. Det överenskomna priset förblir fast under hela hyreskontraktet. Vanligtvis, när hyresgästen har betalat tillräckligt med eget kapital i hemmet för att kvalificera sig för en inteckning, har hyresgästen möjlighet att köpa av hyresvärden.
Till exempel kan en hyresgäst teckna ett hyreskontrakt för ett hus på 150 000 dollar. Hyresvärden kommer att kräva att de lägger ner 500 dollar och betalar 1 200 dollar i månaden - 200 dollar av detta går till en handpenning. Efter två år kommer hyresgästerna att ha betalat 4 800 dollar mot handpenningen, eller 3,2 procent av fastighetsvärdet - tillräckligt för att täcka en handpenning på en FHA inteckning . Om de valde det (kom ihåg att det är alternativet att köpa) kan hyresgästen säkra inteckningen och följa det vanliga köpet.
1212 betyder doreen dygd
Även om det här låter som ett bra upplägg, är hyreskontrakt inte alltid så magiska.
För det första kan de vara dyra. Hyresvärdar kan kräva icke-återbetalningsbara förskottsavgifter (känd som en optionspremie) för att säkra köpoptionen. De kan bli lika kostsamma som en handpenning - om inte mer. Standarden är vanligtvis 5 procent, men detta kan förhandlas mellan parterna. Dessutom, om en hyresgäst väljer att inte köpa i slutet av kontraktet, kommer de inte att få tillbaka några av de stuvade pengarna.
Det är också viktigt att notera att hyreskontrakt låter lika, men skiljer sig mycket från kontrakt för handlingskonstruktioner (som har sina egna risker). Kontrakt för handlingar är säljarfinansierade bostäder där en köpare betalar tillbaka en säljare över en lång tid i månatliga avbetalningar med hög ränta. I dessa situationer är hyresgästen ansvarig för alla reparationer, och oftast skatter och försäkringar också.
I hyresrätter omfattas hyresgästen vanligtvis av hyresgästlagen under hyrestiden och är inte ansvarig för underhåll eller reparationer. Detta kan emellertid variera från stat till stat - och din hyresvärd kan försöka få dig att skriva bort dessa rättigheter (även om lagligheten av detta varierar från stat till stat).
Vilka är några av riskerna med ett hyresavtal?
Eftersom husägandet blir utom räckhåll för fler amerikaner, blir hyreskontrakt att bli mer populära. Det finns nu några välfinansierade Wall Street-företag som erbjudande transparenta hyresrätter för renoverade, avancerade hem. Dessutom är de vanliga vid peer-to-peer-försäljning, som om en familjevän vill sälja sin egendom till dig, men du inte har fullfinansiering än. Men enligt Nichole Monticelli, en fastighetsmäklare på BEX Realty i Florida är det vanliga hyreskontraktet nästan alltid skrivet med säljarens bästa i åtanke-det betyder att när du kommer in i dem som hyresgäst måste du göra din due diligence för att minska risken.
Till exempel kan hyresvärd/säljare försöka låta allt underhåll och reparationer falla på hyresgästen (detta kan strida mot hyresgästlagar i många stater, så kolla med din advokat!) Eller ett kontrakt kan säga att en enda sen betalning ogiltigförklarar avtalet . Det betyder att hyresgästen skulle förlora alla pengar de redan har betalat, liksom de pengar som de har lagt på renoveringar och reparationer på fastigheten.
vad betyder 411
Och eftersom hyresrätter tilltalar dem som annars tvingas ut ur traditionella köpalternativ är marknaden utsatt för bedrägerier. Till exempel såg Florida en ökning av bedrägerier med hyresrätter under bostadsmarknadskraschen i mitten av 2000-talet, säger Monticelli. Det fanns många fall där hyresgästerna gjorde sina månatliga betalningar, slutförde reparationer och till och med uppgraderade hemmet medan fastighetsägarna fick sina betalningar i fickan. Ägarna skulle sedan sluta betala inteckning och hyresgästerna skulle känna sig höga och torra när bankerna kom för att återta fastigheten. A 2016 New York Times utredning visade att dessa bedrägerier ökade igen.
Om du hittar en möjlighet att hyra-till-egen, håll utkik efter några av dessa röda flaggor:
- Om bostaden är i dålig form kan det tyda på att den försummades, redan har avskärmats eller håller på att återvinnas av banken.
- Akta dig för en hyresvärd som avskräcker dig från att göra en oberoende inspektion och utvärdering.
- Dina extra betalningar bör uppgå till det överenskomna förskottsbeloppet: Normalt talar vi om en 3,5 procents handpenning för en FHA-försäkrad inteckning, Holden Lewis, en hemsexpert på NerdWallet , säger.
- Kontrollera titelrapporten för att verifiera att din hyresvärd är den lagliga ägaren till fastigheten, säger Shaolaine Loving, advokat på Loving Law LTD . Rapporten kommer också att beskriva eventuella ytterligare panträtt eller domar som måste betalas innan du tar äganderätten (och troligtvis hyresvärden kräver att du betalar för dem).
Men även om alla dessa saker blir helt klara är det viktigt att inse att du fortfarande går in i en skakig situation-du investerar i något som du har liten kontroll över.
Till exempel, även om det kanske inte har förekommit några ytterligare förpliktelser mot fastigheten när du tecknade ditt hyresavtal, kan ägaren ha lagt till några efteråt, säger Loving. Att avgöra om så är fallet, och försöka skydda dig mot det, kommer allt till en extra kostnad för dig. Detta kan göra den verkliga kostnaden för att köpa ett hem genom ett hyresavtal mycket högre än för ett traditionellt köp.
jag ser siffran 11 hela tiden
Dessutom, även om du har lagliga rättigheter till de pengar du investerade, kan det vara väldigt dyrt att få det du är skyldig i extrema fall: Ägaren kan fortfarande förfallit i sina inteckningslån och förlora hemmet till utmätning, säger Loving. [Detta] skulle sätta dig i trängseln att behöva pröva eventuella åtgärder mot säljaren.
Vad du ska göra innan du loggar på den streckade linjen
Om du har bestämt dig för att hyra-till-egen är för dig, eller om du har blivit kär i en hyra som har ett köpalternativ, bör ditt nästa steg vara att ringa din advokat. Som nämnts tidigare har olika stater och regioner sina egna lagar om hyresrätter, så se till att din advokat är kunnig om var du vill teckna ett hyresavtal.
Monticelli tenderar att råda sina kunder att hålla sig borta från hyresavtal, men om hennes kunder bestämmer sig för att gå den här vägen rekommenderar hon alltid att de får en advokat att granska kontraktet och skriva om det för att vara gynnsammare för hyresgästen och mildra. risk. Hyresgäster kan till exempel se till att de inte betalar dubbelt för de uppgraderingar och renoveringar de investerar i och att köpeskillingen inte kan höjas när det är dags att köpa. Om säljaren inte förhandlar om, ta det som en varningstecken, säger hon.
När du fått allt klart från din advokat, prata sedan med en långivare:
Be om att bli förkvalificerad och visa kontraktet för låneansvarig, säger Lewis. En låneansvarig tar din ekonomiska information och meddelar dig om du är på väg att få en inteckning om några år. De kommer också att se till att dina portionshyresbetalningar kommer att läggas upp för att göra en handpenning när den tiden kommer.
vad betyder att se 911
Och, naturligtvis, om hyra-till-egen verkar för riskabelt men du gillar bekvämligheten med att ha dina förskottsbesparingar ihop med din hyra, finns det alltid möjlighet att flytta till en billigare plats men betala samma summa i hyra (det vill säga , den billigare hyran till din hyresvärd och den resterande delen till ditt sparkonto).
