Tidigare i år försökte jag köpa ett hus i Maine. Jag var tre år in i pandemin och tre och ett halvt år borta från en traumatisk hjärnskada som har pågått under stora delar av pandemin. Jag ville inte bara ha ett hem, jag ville ha en plats att fly . Vad jag lärde mig när jag längtade efter min flykt från den förkrossande verkligheten med skador och sociala missförhållanden var att bolånemetoder inte har kommit ikapp med moderna sätt att arbeta, och ingen hade berättat för mig.
För mer innehåll som detta följ
Du förstår, under de senaste tre åren hade jag ett fast jobb på en startup med artificiell intelligens. När jag lämnade startupen i februari hade jag några månaders avgångsvederlag och började sedan frilansa. Jag tjänade inte riktigt lika mycket som jag hade tidigare, men tillräckligt mycket som jag antog få ett bolån för en drömsk stuga i kustnära Maine skulle inte vara ett problem. Jag hade fel.
Det mest chockerande jag lärde mig på min resa är att det som påverkade mig sannolikt också skulle påverka 36 procent av befolkningen som frilansar och den 16 procent av befolkningen som är över 65 år . Om du tillhör den kategorin finns det fem viktiga saker du bör veta om du funderar på att köpa ett hus men har mindre än två års frilansinkomst eller är permanent (efter val eller på annat sätt) arbetslös.
Det finns flera olika typer av bolån tillgängliga för människor i min situation: primära, sekundära, investeringar, företag, tillgångssäkrade och säkerheter. Jag gick igenom nästan alla.
En W2 är fortfarande det primära sättet att verifiera bankernas kandidatur för ett bolån.
I juni 2021 var jag berättigad till ett bolån som gjorde det möjligt att köpa en lägenhet i New York City. I juni 2022 skulle ingen traditionell bank ta mig an. Anledningen? Majoriteten av en banks beslut att finansiera ett bolån är direkt kopplat till dina W2-löner. Dina tillgångar eller andra inkomstströmmar är inte lika stor en faktor när du slår siffrorna. Deras antagande är att ett traditionellt jobb innebär att du kommer att kunna betala tillbaka ett lån, bortse från faktum att amerikaner byter jobb i genomsnitt med några års mellanrum 25 procent av människorna är det kommer sannolikt att sluta sitt jobb efter pandemin , och inför en lågkonjunktur är det mer sannolikt att fler människor förlorar jobbet än någonsin tidigare. Och mycket av denna lagstiftning omsattes i praktiken efter bostadskrisen 2008. Det är ingen dålig politik i sig, men det är en politik som inte längre speglar tiden.
Om du funderar på att köpa ett hus och antar att du kommer att kvalificera dig, är det viktigt att ta dig tid att verkligen förstå vad ett bolån är och vad banker letar efter: inkomst för att betala tillbaka ett lån. Detta är baserat på prognoser som är primärt beroende av nuvarande inkomst, som uppfattas av en bankintuition. Detta innebär en W2, mer än två års frilansinkomst eller ägande av ett företag med en betydande nettoinkomst. Det har liten relation till din bankhistorik, kreditvärdighet eller tillgångar.
1:11 mening
Mitt första alternativ: Köp kontant, få sedan ett bolån efter.
Efter att alla jag pratade med nekade mig ett vanligt bolån och hävdade att mina frilansinkomster inte var försvarbara eftersom de inte kunde se dem under två års skattehistoria, föreslog de att jag skulle överväga att köpa kontant och sedan skaffa ett bolån. 'Omvända inteckningar' eller 'försenade finansieringslån' blev trendiga under tiden pandemi i Maine (och många andra platser) när individer med stora kassatillgångar började köpa fritidshus. Med det här alternativet kan du köpa ett hus i alla pengar och sedan gå tillbaka till banken och be dem om i huvudsak en inteckning baserat på den kontanta tillgången. Du kan då få ett bolån, ofta med högre ränta, men det kommer att ta månader och (!) igen kommer de att vilja se en W2 för att säkra bolånet igen. I mitt fall kvalificerade jag mig fortfarande inte.
Jag lärde mig om investeringslån.
För att övertyga bankerna om att jag hade råd med bolånet tänkte jag att det kunde vara fördelaktigt att prata med dem om hur jag skulle överväga att använda det här huset som investeringsfastighet . Jag hade drivit tre andra Airbnb-fastigheter och förstod hur man skapade ett företag som inte bara täckte bolånet utan kunde ge mig intäkter. I samma ögonblick som jag nämnde investeringar, blev jag skickad från bolånemäklare som arbetade med primära och sekundära inteckningar och till kategorin investeringshypotek. För att kvalificera dig måste du bevisa att lokala hyrespriser kan täcka kostnaderna för bolånet. För mig, som funderade på att köpa en nedgången fastighet och fixa den över tid, kom dessa marknadskompetens till korta. En mäklare kunde inte göra fallet. Jakten fortsatte!
Jag övervägde ett företagssäkrat bolån.
Med typiska individuella bolånealternativ från bordet försökte jag säkra vad som kallas ett företagssäkrat inteckning. Om du är en frilansare som driver ett företag som har en skattedeklaration eller kan visa en stark skuld i förhållande till inkomst , kan du kvalificera dig för den här typen av lån. Jag tänkte att detta kunde vara möjligt för mig. Jag hade drivit ett litet företag i över fem år, men jag hade också alltid varit mycket medveten om min revisors råd för att säkerställa att jag spenderade pengarna jag fick för att sänka min skatteräkning. Det rådet kan ha varit bra för min skatt men det visar sig att det var precis motsatsen till vad de företagssäkrade bolånemäklarna krävde av mig. Nekad igen!
Sedan gick jag igenom det finstilta av tillgångssäkrade bolån.
När hon pratade med min finansiella rådgivare om mina problem med bolånen försäkrade hon mig att jag inte var ensam. De flesta av hennes kunder går igenom samma kamp när de försöker köpa bostäder i pension. För att kunna köpa bostäder måste de ofta ta ut stora summor pengar ur sitt pensionssparande, köpa en bostad och sedan skaffa en omvänd eller försenad inteckning . Det kan innebära att få checkar på hundratusentals dollar levererade till brevlådan. För mig var detta min sista utväg, men jag blev återigen olycklig. Medlen i min finansiella portfölj fanns på de platser där de behövde vara och jag skulle behöva flytta stora summor pengar för att kvalificera mig. Min finansiella rådgivare sa till mig att det inte var vettigt.
Efter allt detta blev jag tillsagd att investera med en partner.
Vid det här laget kastade jag upp händerna. Det enda sättet jag kunde få ett lån för att köpa ett hus som jag ville ha var om jag investerade med min partner. Hans W2-inkomst uppvägde alla tillhörande tillgångar, potentiella intäkter och det ekonomiska välbefinnande jag hade samlat på mig under alla år utan honom. Det kändes åtminstone demoraliserande och lite av ett patriarkalt helvete. Det verkade för komplicerat att binda mina tillgångar till hans bankgodkända inkomst och de typer av fastigheter han godkändes att köpa.
Jag har bestämt mig, förtvivlad, att vänta på chansen att fly.
Om du går igenom något liknande är du inte ensam. De bostadsmarknadsskydd som införts för att undvika marknadskollapsen tjänar faktiskt inte längre en stor del av befolkningen. Pensionärer och de som är nybörjare eller nybörjare som frilansar som sin primära inkomstkälla kommer att ha mycket svårt att få ett lån. Det behövs ny lagstiftning för att bättre kunna hantera förändringarna på den nuvarande bostadsmarknaden. Kontakta din kongressledamot med din berättelse är ett bra ställe att börja.
