Efter några stora renoveringar av mitt hem ville jag bestämma vår avkastning på investeringen, hur mycket mer vi kunde göra innan vår fastighet blev överförbättrad och om det var värt att utforska refinansiering. Så jag vände mig till min oh-så-generösa fastighetsmäklare, Garrett Ackles of Semonin i Louisville, Kentucky, för en grov uppskattning innan vi gick för en officiell uppskattning. I allmänhet, när du får en bedömning, kommer den med sidor med svåra att sålla genom fastighetsjargong. Så tänk dig min förvåning när Ackles gav mig ett enkelt nummer och en förklaring som nästan alla kunde förstå.
Medan många fastighetsmäklare värderar i dollar per kvadratmeter, föredrog Ackles-åtminstone i mitt fall och vårt område-att betygsätta fastigheter på en till femstjärnig skala. I grund och botten tittar han på fastigheterna i grannskapet, ser vad de går för och skapar fem olika parenteser: Egenskaper som nästan inte kan levas är de enstjärniga fastigheterna, och de främsta, drömhusfastigheterna är de fem stjärnfastigheter, med medianhuspriset i området som trestjärniga fastigheter.
Om jag ser på det här sättet kan jag enkelt identifiera vilken typ av köpare och prisklass de sannolikt skulle betala för fastigheten, säger Ackles. Vi kan sedan tilldela ett rimligt pris per kvadratmeter intervall för var och en av 'stjärna' -kategorierna i mikroområdet. Han sa också att denna metod gör att han bättre kan kontrollera avvikelser.
Han berättade att när vi först köpte vår fastighet skulle han ha klassat den som en låg tvåstjärnig: Den hade potential, den var beboelig, men den var i desperat behov av uppdateringar. Vi betalade 200 000 dollar för det, eller ungefär 50 dollar per kvadratmeter. När vi sedan gjorde de första allmänna uppdateringarna (som att installera centralluft, massor av kosmetiska uppdateringar och en renovering av tarmjobben på den fruktansvärda tredje våningen), sa han att vi hoppade in i ett solidt mellanhögt tre-stjärnigt hem och stötte upp våra uppskattningar till $ 85 kvadratfot till $ 95 kvadratfot.
12 12 nummer
Och han hade rätt! När vi hade en officiell värdering värderades vårt hem till $ 350 000 efter våra första uppdateringar.
Så vi gjorde fler renoveringar-uppdaterade vårt kök, skafferi och bad (vilket Ackles berättade för oss skulle vara visuellt och funktionellt uppskattat av en högre köpare.) Han berättade att dessa reno flyttade oss till en hög tre till låg fyra-stjärnig kategori. Baserat på jämförbara fastigheter i området gav det oss upp till $ 110 till $ 115 per kvadratmeter, eller mellan $ 429 000 och $ 448 000.
Vi bestämde att det var värt att refinansiera och fick en officiell utvärdering. Det visade sig att han hade rätt igen - om än lite konservativ - och vårt hem var värt 475 000 dollar.
Vi planerar fortfarande några mindre uppdateringar för att ytterligare förbättra vårt betyg, men Ackles berättade att vårt hus verkligen bara kommer att kunna komma in i mitten av fyra stjärnor, eller cirka $ 125 per kvadratfot, eftersom det är den maximala värdepotentialen för vår egendom, på grund av dess läge och allmänna funktionalitet. Även om vi skulle kunna lägga till varje uppgradering till vår fastighet, finns det bara så mycket avkastning på investeringen vi kommer att få för den.
lista över alla ärkeänglar
Precis som köparen som inte skulle betala 'femstjärniga' pengar för ett hotell som ligger en halv mil från stranden, tror jag inte att det finns något du kan göra-eller någon summa pengar du kan spendera-för att gör detta till en femstjärnig plats, sa Ackles.
Ja, Ackles metod är okonventionell, men metoden bakom den är vanlig för fastighetsmäklare. Medan Einat Bar , en fastighetsmäklare med Compass i Brooklyn, New York, säger att hon aldrig gjort ett betyg, hon och hennes kollegor gör i allmänhet priser på fastigheter för skick och läge på en skala med jämförbara fastigheter på marknaden och senaste försäljningen. Det är dock inte alla agenter som gör detta. Bar konstaterar att vissa agenter i New York City strikt håller sig till pris per kvadratmeter värderingar.
Detta är allt för att säga att du definitivt inte ska hoppa över en officiell bedömning om du vill sälja någon gång snart eller refinansiera - men jag tror att Ackles trick har hjälpt mig oerhört när jag försöker bedöma vilka renoveringar som är värda att genomföra och hur mycket de kommer att tillföra mitt hems andrahandsvärde.
vad är 1111 -nummer
