Om du är ute efter att köpa ett hem kan det vara ett billigare sätt att ta tag i utmätningar och kortförsäljning. Fastigheterna kan vara ganska billiga i jämförelse med den traditionella bostadsmarknaden, och om du är en erfaren köpare kan tanken på en fixeröverdel låta tilltalande. Men innan du investerar mer (eller någon) tid på att titta på dessa typer av fastigheter, bör du veta den exakta skillnaden mellan utmätningar och kortförsäljning och vad du ska akta dig för som en potentiell köpare.
Låt oss börja med utmätningar
En avskärmning inträffar efter att husägaren inte har kunnat betala inteckningslån i tre till sex månader och fortfarande inte kan kompensera för de missade betalningarna efter att långivaren (vanligtvis en bank) skickar ett standardmeddelande. Ägaren har vanligtvis 30 till 120 dagar efter att ha fått meddelandet om att antingen betala sitt inteckningssaldo eller gå med på att sälja sin egendom kort - om ingen av dessa händer utestängs hemmet och ägaren vräcks.
Långivaren lägger sedan ut hemmet på auktion, där en köpare kan köpa det. En fastighetsmäklare är involverad för att underlätta kommunikationen mellan köpare och långivare, men processen är mycket mer formell, och transaktioner tenderar att vara mindre flexibla och oftare försenade än inte. Enligt Realtor.com , om långivaren inte kan sälja bostaden, blir fastigheten bankägd eller fastighetsägd (REO).
Var kan du hitta listade utmätningar?
Du kan slå upp utmätningar genom en tjänst för flera noteringar, ungefär som hur en traditionell notering skulle läggas ut. Fastigheterna kommer att märkas direkt som utestängda.
I denna utestängningslista i Los Angeles , kommer du att märka att huset säljs som det är och bilderna visar dess villkor. Huset med fyra sovrum och tre bad är noterat för 655 900 dollar och beskrivs som en investeringsmöjlighet. Grannskapet huset ligger i anses vara på gång och kommer i Los Angeles, och medianpriset på bostäder som för närvarande är listade i detta specifika område är $ 746 000, enligt Zillow . För en erfaren husägare som inte är rädd för kraftig renovering kan detta definitivt vara ett investeringsmöjlighet - särskilt om bostäder i detta LA -kvarter fortsätter att öka i värde, vilket de med största sannolikhet kommer att göra. (Zillow rapporterar att Jefferson Park hemvärden har ökat med 8,8 procent under det senaste året).
Inte alla utmätningar behöver en så kraftig ansiktslyftning, och inte alla utmätningar skulle betraktas som en investeringsmöjlighet. Detta hus med fem sovrum och sex badrum i Valley Village kostar 1 799 000 dollar och (åtminstone enligt bilderna på Zillow) är i underbar form. I noteringen står det att huset renoverades 2016. Som referens är medianpriset på bostäder som för närvarande är listade i Valley Village 849 000 dollar.
Men bara för att ett hus ser vackert ut på nätet betyder det inte att det är problemfritt, och bristen på transparens är en stor smärta för köpare som vill köpa ett avskärmat hem.
Vad man ska vara medveten om med utmätningar
Bortsett från en mycket mer utdragen process än ett traditionellt husköp, rekommenderas vanligtvis inte att köpa en avskärmning för nybörjare.
Först och främst måste köparen köpa hemmaplan osedd. Ja, du läste rätt. Du kan inte bara besöka huset, men du kan inte begära en professionell inspektion. Enligt Zillow , har det förekommit fall av missnöjda säljare som har tagit bort hemmet och lämnat fastigheten i fullständig oordning eller avsiktligt skadats. Beatrice de Jong, chef för bostadsförsäljning på Öppna listor i Los Angeles , Kalifornien, säger att hon sett bostäder där kopparröret har tagits bort från huset för att sälja och bostäder som har fått betong hällt i VVS. Det kan inte bara vara stora strukturella problem i hemmets inre och yttre, men i vissa fall kan hyresgästerna vägra lämna fastigheten - och köparen är faktiskt ansvarig för att vräka ut dem.
Även om det inte alltid finns ett kontantkrav för utmätningar, bekräftar de Jong att många banker väljer att sälja bostäder på auktioner, vilket tenderar att kräva all-cash-köpare. Om du inte har kontanter blir auktionen ofta till ett budkrig, där du skulle stå emot potentiella köpare som har pengar (och kontanter är kung).
Vad är en kortförsäljning (och hur skiljer den sig från en utmätning?)
Innan någons hus har avskärmats kan de försöka kortsluta det. Detta händer när antingen ägaren inte kan betala inteckningslånet längre, eller om de strategiskt inte vill på grund av husets värdeminskning (vilket ibland händer på en fluktuerande marknad). Enligt Realtor.com , skulle säljaren gå till sin bolåneinstitut, som skulle behöva acceptera ett försäljningspris som är ett lägre belopp än vad som är skyldigt. Till exempel kan säljaren lista sitt hem för 400 000 dollar, med ett kvarvarande bolån på 430 000 dollar. Säljaren skulle ha 30 000 dollar på sig att betala tillbaka sin bank. När transaktionen är slutförd skulle säljaren inte ansvara för 30 000 dollar.
Enligt Bankrate måste ägaren fylla i en ansökan om en kort försäljning och skriva ett svårighetsbrev som beskriver deras ekonomiska situation (som inkluderar lönestubbar, skattedeklarationer och kontoutdrag) och berättar för långivaren att de inte skulle kunna betala tillbaka hur mycket deras hem är kort på när det säljer. Processen tar i allmänhet månader.
I vissa fall kan bolånegivaren faktiskt vilja att pengarna förlorade i försäljningen tillbaka, vilket kallas en bristdom. Vissa stater har förbjöd detta , men det är definitivt något säljaren måste vara medveten om.
Var hittar du kortförsäljning?
Du bör kunna hitta korta försäljningsannonser genom en tjänst med flera listor. Många kortförsäljningar listas av fastighetsmäklare, men noteringen kanske inte märks som kortförsäljning. Till exempel kan du gå till Öppna listor och kortförsäljning skulle dyka upp under fixarfiltret.
Vad man ska vara medveten om vid kortförsäljning
Den tid det tar för transaktionen att genomgå en kortförsäljning tenderar att ta betydligt längre tid (normalt mellan 90 till 120 dagar, enligt Realtor.com) än en traditionell notering. Eftersom köparen främst har att göra med långivaren-snarare än säljaren, som är ganska hands-off-måste erbjudandepriset godkännas av långivaren, och det tar tid.
Priset på kortförsäljningen är knepigt. Enligt pengar under 30 , är det viktigt för en köpare att bekräfta om kortförsäljningen har godkänts eller inte. Om det har godkänts har långivaren redan kommit överens om ett pris som ägaren vill sälja bostaden för. Om så inte är fallet kommer säljarens kortförsäljning att avvisas.
Enligt The Balance , ett lågt noteringspris kan vara en strategi som används av noteringsagenten och säljaren för att locka flera erbjudanden på kortförsäljningen. Det priset tenderar att vara ganska flytande, eftersom om långivaren inte godkänner priset kommer priset att stiga. I slutändan: en kort försäljning betyder inte nödvändigtvis att du kommer att kunna köpa ett hus som ligger under marknadspriset. Balansen säger att priset på kortförsäljning kan vara högt; det kan vara lågt; det kan vara rätt på pengarna.
Dessutom kommer långivare inte att fortsätta med försäljningen förrän köparen förbinder sig till vissa begäranden, som att betala för reparationer och stängningskostnader - allt som säljaren normalt skulle ansvara för måste köparen gå med på.
Du måste också acceptera fastigheten som den är, men enligt Realtor.com kan köparen be om en inspektion. Om köparen finner skada på egendom av något slag, skulle långivaren inte ansvara för att åtgärda den. Om hemmet är i ett allvarligt oskött skick kan det kosta köparen en astronomisk summa pengar att reparera alla skador.
I slutändan, om en utmätning eller en kort försäljningslista intresserar dig, se till att du gör all forskning och förstår alla risker. För medan det kan vara hemmet för dina drömmar, kan det också vara ett från dina mardrömmar . Se till att det är det förra.
Fler fantastiska fastigheter lyder:
- Varför jag verkligen ångrar att jag köpte ett 'gott nog' hus
- Så här är det att leva i en omvänd kyrka
- De 10 bästa ställena att bo om du hatar att köra bil
- 11 IKEA -produkter som varje hyresgäst borde veta om
- 15 av de bästa amerikanska städerna för balans mellan arbete och privatliv, enligt statistik
