Du ser husägande i din framtid. Men efter att ha tittat in i din kristallkula - fel, sparkonto - ser du för dig själv vid stängningsbordet nästa månad? År? Fem år? TBD beroende på om du vinner lotto?
Färre än fyra av tio millennials äger bostäder, enligt forskning från Urban Institute , en Washington, D.C.-baserad social- och ekonomisk politisk grupp. Husägandet undviker millennials av ett antal skäl (studielånskuld, hög hyra som gör det svårt att spara och försenat äktenskap, bara några av dem).
Så du kanske undrar: Har jag tillräckligt med sparat för att köpa nu? Eller ska jag fortsätta flitigt att socka bort pengar tills jag har samlat på mig en mer omfattande handpenning?
Även om allas situation är annorlunda, finns det några universella frågor som dyker upp under köpupplevelsen. Nedan tittar vi på tre olika tidtabeller för att köpa och väger för och nackdelar för varje:
Scenario 1: Köp nu
Kanske har ditt drömhus just kommit ut på marknaden, vilket får dig att komma till handling. Eller så är ditt hyreskontrakt på väg att löpa ut. Eller din rumskamrat lånade din Instant Pot och rengjorde den inte och det är något som stelnar i botten och det är det sista sugröret, Jäklar . Oavsett är du fast besluten att göra ett drag - stat.
Vad man ska tänka på
- Dina handlingsalternativ: Även om beloppet du behöver för en handpenning beror på ditt lån och vilken typ av fastighet du köper, börjar alternativen vanligtvis med 3 procent ner. Med ett lån med FHA-säkerhet kan till exempel första gången husköpare lägga ner bara 3,5 procent. Men i New Yorks kooperativ behöver du vanligtvis minst 20 procent ner. Jennifer Okhovat , en fastighetsmäklare med Compass i Los Angeles, har arbetat med förstagångsköpare som har lagt ner bara 3 procent, och hon hjälper till att koppla dem till program som kan hjälpa till med handpenningar och stänga kostnader.
- Din lokala bostadsmarknad: Fortsätter bostadspriserna att krypa upp? Städer på västkusten befinner sig i en flerårig bostadsboom, och priserna kommer att fortsätta växa, säger Vivek Sah , direktör för Lied Institute for Real Estate Studies vid University of Nevada, Las Vegas. Det rekommenderas att köpa så snart du har ekonomiska resurser att göra det, säger han.
Men planera inte bara för handpenning och månadsinkomst för att täcka din inteckning. Tänk på fastighetsskatter, försäkringar, underhållskostnader och eventuella HOA -avgifter.
I andra städer föreslår Sah följande universitetsutgivna lokala bostadsmarknadsrapporter för att bestämma marknadens styrka. Läs mellan raderna om vad som driver ekonomisk tillväxt, vilket i sin tur dikterar bostadsmarknaderna: Drivs det av fler jobb? Högre löner? Är det helt enkelt fler som flyttar in i området? Kan bostadsförsörjningen hänga med? - Privat inteckning försäkring: Om du inte har 20 procent sparat för en handpenning, är du beredd att betala PMI?
Den vanligaste minimibetalningen är 20 procent, eftersom detta är tröskeln där du inte längre behöver betala privat inteckningförsäkring, vilket i huvudsak sänker dina betalningar, säger Alex Lavrenov, agent hos Warburg Realty i New York City.
Ändå kan det vara en bra tid att köpa eftersom bostadsinventeringen blir rikare över hela landet och räntorna förväntas stiga, säger Ralph DiBugnara, president för Hemkvalificerad , en webbplats för fastighetsresurser.
Ta det här steget
Att få för kvalificerad är ett första steg. Men för att bli tagen på allvar som köpare måste du ha dina ekonomiska dokument redo att gå igenom den mer strikta förhandsprocessen. Detta ger dig en klar bild av vad du kvalificerar dig för, och genom att ha dina dokument i ordning kommer du att kunna konkurrera bättre på marknaden, säger Lavrenov.
Scenario 2: Vänta ett till tre år
Husägandet är i horisonten. Men du kanske inte har tillräckligt med en handpenning sparad för att komma nära stängningsbordet eller så är du inte helt säker på var du vill bo nästa år. Kanske har du nyligen förnyat ditt hyresavtal.
Vad man ska tänka på
- Räntorna väntas stiga: Räntorna förväntas stiga och en höjning på 0,5 procent kan kosta dig tiotusentals dollar mer under lånets löptid - om inte mer - beroende på det finansierade beloppet, säger Christopher Totaro från Warburg Realty.
Även på en köparmarknad kan högre räntor leda till att din månatliga inteckning är högre, säger Michelle mumoli , VD och fastighetsmäklare på The Mumoli Group på Keller Williams City Life Jersey City i New Jersey. - Att bryta ett hyresavtal kan vara värt det: Många förstagångsköpare försöker vänta tills hyresavtalet på deras nuvarande plats närmar sig slutet på sin löptid för att köpa sitt första hem, säger Shelly Place , agent med Triplemint i New York City.
I verkligheten kan det vara ganska svårt att ställa in ett slutdatum perfekt med slutet av ett hyresavtal, så i de flesta fall är det inte värt att låta ett hyresavtal hindra dig från att lägga ett erbjudande på ett hem du älskar, säger hon .
De flesta hyresavtal kan brytas med 30 till 60 dagars varsel till hyresvärden tillsammans med en avgift. Avgiften kommer att variera från hyresvärd till hyresvärd, säger hon, så se till att du läser ditt hyresavtal eller konsulterar ditt förvaltningsföretag för att ta reda på exakt när och hur du kommer att debiteras om du lämnar ditt hyresavtal tidigt.
De flesta hyresvärdar som jag stött på tar ut motsvarande en till två månaders hyra för att bryta hyresavtalet, säger hon. - Marknadstillväxt kan överstiga din förmåga att spara pengar: Säg att du vill gå den traditionella vägen och spara 20 procent för din handpenning. Det är beundransvärt! Men, problemet? Låt oss säga att du tittar på startbostäder som kostar $ 300 000. Du räknar med att det skulle ta dig några år till för att komma upp till 60 000 dollar. Men vad händer om dessa bostäder ökar till 400 000 dollar? Marknaden kan överträffa din förmåga att spara, vilket gör en 20 procent handpenning längre utom räckhåll. Samtidigt går du miste om möjligheten att bygga eget kapital, vilket hade kunnat kompensera för PMI: et du hade betalat om du hade köpt tidigare.
Ta det här steget
Prata med en ekonomisk expert, som kan hjälpa dig att köra siffrorna och avgöra om det är värt att vänta tills du har en större handpenning.
Scenario 3: Vänta fem år
Dina avsikter är goda när det gäller att spara. Men varje gång du börjar bygga upp några hundralappar dyker irriterande utgifter upp. Dina sjukförsäkringspremier gick upp. Din hyra ökade. Din överföring gick ut. Hur som helst har du en lång väg att gå besparingsmässigt.
Vad man ska tänka på
- Du samlar en stor handpenning: Ju större handpenning, desto lägre risk och lägre månatliga betalningar, säger Sah. Dessutom kan en större handpenning låta dig gå för ett kortare lån (15 år kontra 30 år). Detta kan hjälpa dig att betala av lånet tidigare och få mer eget kapital i hemmet snabbare. Men, vet detta: Det är svårt att förutspå var bostadsmarknaden kommer att vara om fem år.
- Kan du få en gåva för att påskynda processen? Vi vet. Du gav redan upp avokado toast och klippte ur kabeln. De små livsstilsförändringarna gör inte mycket för att nå ditt sparmål. Kanske är det dags att be om lite hjälp via en presentkassa?
Monetära gåvor från familjemedlemmar kan användas för din handpenning eller stängningskostnader med korrekt dokumentation, säger Glenn Brunker, inteckningschef med Ally Home , bolånet i online -finansföretaget Ally Bank. (Visste du att 54 procent av stadsköpare använder ekonomiska gåvor från familjemedlemmar eller vänner för att täcka handpenningen?) - Du bygger inte rikedom: Vi är inte här för att tjata på att hyra (vi Lägenhet Terapi, trots allt.) Det finns många bra skäl att inte köpa ett hus för tillfället. Men här är lite motivation för att snabbare nå ditt sparmål (eller ta reda på hur du köper): Tänk på att om du betalar hyra betalar du in i någon annans eget kapital. Varför inte betala till din? frågar Mumoli.
Ta det här steget
I alla scenarier bör du hålla koll på din kreditpoäng. Men om du väntar på att din poäng ska klättra innan du köper, vet att du inte behöver vänta tills du når 800 -klubben. A poäng på 760 kan ge dig det bästa priset.
I slutändan är det ditt drag. Bokstavligen. Lev livet på din egen tidslinje och ring in en finansiell expert för att ta hänsyn till din unika ekonomiska situation.
Nyare historier inom fastigheter:
- Den bästa prisvärda staden för ditt stjärntecken
- 8 saker Fastighetsmäklare nollar i det ögonblick de går genom din dörr
- Den verkliga livsförändrande magin hände efter att jag äntligen städade upp
- 10 städer där det faktiskt är billigare att hyra än att köpa
- Jag trodde att jag såg 'Attack of the Clones' - men det var bara ett öppet hus
