Jag har 9 juli 2019 beskrivet i tecknade röda hjärtan i en planerare som jag aldrig kommer att slänga: det är den dagen jag slutligen stängde mitt första hem! Efter ett års non-stop öppna hus , tusentals telefonaviseringar från MLS -appar och två misslyckade erbjudanden blev min man och jag äntligen förälskade i huset som vi så småningom kunde köpa. Men till skillnad från att skaffa en iPhone, krävde detta köp mer än att bara se till att vi hade tillräckligt med pengar på vårt bankkonto. Det var månader av fram och tillbaka samtal mellan vår fastighetsmäklare, säljarens fastighetsmäklare och vår låneansvariga; SÅ mycket pappersarbete; och cirka 10 till 15 timmar totalt med att äta glass för att dämpa min ångest. Efter att äntligen ha fått vårt erbjudande accepterat tog det cirka 30 dagar att stänga vårt drömmande drömhem.
Vi hade dock tur att det gick så snabbt. Till vår förvåning tar det vanligtvis mycket längre tid att stänga ett hem. Intresserad av att lära dig hur lång tid det tar (och varför) samt vad du kan göra för att påskynda processen? Här är allt du behöver veta om tidpunkten för stängningsprocessen:
Hur lång tid tar det att stänga ett hus efter att erbjudandet har accepterats?
Enligt Ellie Maes rapport om orienteringsinsikter från juli 2019 (den senaste tillgängliga), det tar i genomsnitt 42 dagar att stänga ett hem med finansiering.
Men den tid det tar att stänga ett hus efter ett accepterat erbjudande beror verkligen på var du bor, vilken typ av bostad du köper och vilken typ av lån du tar (om du ens tar ett ut!)
Hur lång tid tar det att stänga ett hus med ett VA -lån?
De som har tjänstgjort i Amerikas väpnade styrkor är berättigade till veteranfrågor (eller VA) lån. De kräver ingen handpenning, har lägre stängningskostnader än konventionella nedgångar och erbjuder mer kreditflexibilitet. Även om det har mytologiserats att VA -lån tar evigheter att bearbeta, stänger de enligt Ellie Mae i genomsnitt 46 dagar - bara fyra dagar längre än ett konventionellt lån.
Varför tar det ibland längre tid att stänga ett hem?
Att stänga ett hem kan definitivt ta längre tid än 42 dagar, särskilt om du köper en andelslägenhet eller lägenhet. Kooperationer och lägenheter har olika relationer till flerfamiljshuset där de är inrymda.
Andelsägare betalar in hela byggnaden och äger en del av investeringen, men äger faktiskt inte sitt utrymme (interiör eller exteriör). De har troligtvis ett kontrakt eller en aktieandel som gör att de kan bo där och vara en del av den kooperativa styrelseföreningen som fattar alla beslut om byggnaden-underhållsprojekt samt vem som får köpa in.
Andelsägare äger däremot vanligtvis interiören i sitt utrymme och äger sedan en andel av fastighetens gemensamma utrymmen och exteriörer. Det finns också styrelser, men de bestämmer bara underhåll - inte hyresgäster eller ägare.
På grund av dessa extra steg (och deras engagemang med andra parter bortom köpare och säljare) kan kooperativ och lägenheter ta mycket längre tid att stänga. Bill Kovalchuk , en mäklare som arbetar för Warburg Realty i NYC, säger att stängning på Manhattan till exempel kan ta 60 till 90 dagar.
Så här går det i genomsnitt ner enligt Kowalczuk:
- Avtalsförhandlingar och slutförande av due diligence av köparens advokat: fem till sju arbetsdagar.
- Slutförande av försäljningsansökan för co-op/condo board: 10 till 14 dagar (ytterligare en vecka om det finns finansiering involverad.)
- Värdering: sju till tio dagar.
- Ansökningsgranskning av co-op-chef innan han skickar ombord: tre till sju dagar
- Styrelseprocess, plus intervjuer: sju till 14 dagar.
Hur lång tid tar det att stänga ett hus efter utvärdering?
Adi Perez , en agent för The Agency i LA, säger att det tar cirka 10-14 dagar att stänga ett hus om värderingen kommer i värde.
Men om utropspriset kommer in över- eller undervärde , det kommer att ta längre tid eftersom sortering av denna komplikation innebär mer kommunikation mellan parter och pappersarbete som alla måste skriva under. Till exempel kan en köpares agent behöva förhandla med säljarens agent om hempris eller köparen kan behöva arbeta med att säkra ytterligare finansiering. Detta kan enkelt lägga till en eller två veckor.
änglans betydelse av 222
Hur lång tid tar det att stänga ett hus med kontanter?
Eftersom en helt kontant köpare skär av bolåneprocessen och värderingen ur ekvationen, säger Kowalczuk att detta kan minska processen med två till tre veckor.
Hur kan jag snabbare stänga ett hus?
Louis Adler, rektor och medgrundare av RIKTIGT New York , säger att ordning på din ekonomi och tillhörande pappersarbete i början av köpprocessen verkligen kan påskynda stängningen.
Jag kan intyga detta: Året innan jag började leta efter ett hem började jag betala av min kredit aggressivt och arbetade hårt för att skapa vanor som skulle öka mitt betyg. Sedan, när vi började titta på hus, var jag extremt på topp med att sjunga mina dokument; kommunicerade med HR på mitt jobb att de borde vänta ett samtal om min anställning; och sorterade mina skattedeklarationer, bankdokument och lönestubbar i förväg. Varje gång jag fick ett mejl eller ringde från min agent eller lånekontor svarade jag på det så snabbt jag kunde.
Allt detta påskyndade definitivt processen och hjälpte till att kompensera för de tre till fyra dagars förlorad tid när vi stötte på okända problem med stiftelsen. Eftersom vi också hade gjort ett gott intryck på säljarens agent kunde vi enkelt förhandla fram ett lägre försäljningspris och kredit för att fixa det själva.
Hur lång tid tar den faktiska stängningen?
Processen att fysiskt stänga ett hus tar ungefär en timme, åtminstone enligt min erfarenhet. Jag körde till min låneansvariges byggnad och signerade en bunt med papper ungefär lika höga som ett barn (som, mycket av papper). Tillsammans med min man, min fastighetsmäklare och en tredje part var också där (i mitt fall, ett spärrföretag) som vittnen.
När allt var inlämnat träffade min man och jag vår agent i vårt snart kommande hus några dagar senare och fick alla nycklar! Du hittar inte detta i någon officiell rapport om processen, men här är ett helt avgörande tips: Förbered dig på mycket skrik och OMG! S när du stänger - kanske också ett glas (eller tre) festligt vin.
Fler fantastiska fastigheter lyder:
- Jag kommer aldrig att köpa ett hus byggt efter 1949 - här är en anledning till varför
- De 24 mest lysande vardagsrumsbildningstipsen genom tiderna
- 10 saker som hyresvärdar hatar att se i ditt hem
- 10 överraskande sätt att arbeta hemifrån påverkar din budget
- 6 appar varje husägare borde ha på sin telefon
