Det finns så mycket som är förvirrande om köpprocessen för bostäder som en första timare, och allt jag verkligen kan göra (utöver att skriva artiklar som den här) är absolut att lova att en uppmärksam fastighetsmäklare och en kunnig bolåningsmäklare kommer att vara dina livslinjer. Du kommer att bli förvånad över hur mycket du lär dig om seriösa betalningar, spärrar och amorteringar under den månaden eller så det tar att stänga. Definitivt mer än du uppmärksammade i college -redovisning, jag ska berätta så mycket.
Jag minns innan min man och jag stängde på vårt hem förra sommaren , en av de största frågorna jag hade om övergångsprocessen från hyresgäst till husägare var helt insvept i flyttens logistik. Hur lång tid tar det att stänga? När meddelar vi att vi lämnar hyresavtalet? Kommer vi att fastna för att betala för hyra och inteckning samma månad? (Har vi råd med det?) Det är förvirrande, jag vet. Så här är några saker som kan hjälpa:
Det tar cirka 30 till 50 dagar att stänga ett hem.
I det ögonblick som säljaren accepterar ditt erbjudande kan du känna att du äntligen kan släppa ut ett andetag som du inte visste att du höll. Hemmet är (nästan) ditt! Därifrån tar det dock lite tid att få nycklarna i handen-allt från 30-50 dagar, vanligtvis. Avslutningsperioden överenskommes när du går under kontrakt, men den kan försenas och förlängas på grund av oförutsedda omständigheter, till exempel en misslyckad inspektion, värderingsproblem eller problem med titeln. Så det korta svaret är: Det beror på. Men det finns goda nyheter ...
Inteckning betalas ut i efterskott, och det gör allt enklare för dig som hyresgäst.
Just nu betalar du hyra för din lägenhet den första i månaden för den kommande månaden - eller, för att upprepa, hyran du betalar för att bo där för juli månad betalas i förväg, den 1 juli. Inteckning betalas dock i efterskott, vilket innebär att inteckning betalning du är skyldig för juli kommer att tas ut den 1 augusti. Faktum är att din allra första inteckning betalas inte förrän en hel månad efter de sista dag i månaden som du stänger. Till exempel innebär en stängning i mitten av juli att den första betalningen ska betalas den 1 september: du betalar din första hela månads inteckning (för augusti) den 1 september, och du betalar inteckningsräntan för den senare delen av juli (från stänger till slutet av månaden) vid stängningsbordet - det kommer att läggas in i dina stängningskostnader, som din långivare kommer att uppskatta åt dig när du har kontrakt.
vad betyder 10:10
Här är ett exempel på en smidig tid till kontrakt:
24 juli
Erbjudande accepteras! Du accepterar en stängningsperiod på 45 dagar.
7 september
Du stänger i tid 45 dagar senare ... grattis!
Du betalar 24 dagars ränta vid stängningen - den 7 september till slutet av månaden. För vad det är värt, den totala månatliga räntan på mitt lån på cirka 300 000 dollar ( som jag täckte mer detaljerat här ) var cirka 930 dollar i början.
1 november
Du betalar din första inteckning.
Så du förstår, även om du låste in dina drömmars hus i juli, är du inte skyldig att betala en månadslån förrän i november.
Hur man gör det rätt med slutet av ditt hyresavtal
Det finns ingen hemlighet att tajma detta rätt, särskilt eftersom det finns många variabler som är specifika för din situation. Din specifika handlingsplan beror på hur mycket varsel du måste ge med din hyresvärd, hur lång din stängningsperiod är och huruvida din stängning är försenad eller inte. Du måste bara ta ett steg och hoppas på det bästa men förbereda dig för det värsta. Den goda nyheten är att det hela i förskott/efterskott gör den ekonomiska bilden lite lättare att svälja.
Här är några sätt det potentiellt, helt hypotetiskt, kan gå ner. Jag tog dessa scenarier från en riktigt hjälpsam kommentar om Reddit skrivet av en fastighetsmäklare:
vad betyder 777 andligt
Ett 30-dagars hyresmeddelande och en stängning i tid
I det här scenariot och nästa behöver du inte meddela dig om att lämna din lägenhet förrän du stänger. Du kommer att märka att med en 30-dagars uppsägningstid i din lägenhet spelar det ingen roll villkoren för din avslutande period.
- Betala hyra den 1 april, som vanligt.
- Stäng ditt hem den 25 april. Cirka 5 dagars förbetalda räntor betalas vid stängningsbordet.
- Hyran betalas igen den 1 maj. Du sätter in 30 dagars varsel med din hyrecheck.
- Din första inteckning betalas inte förrän den 1 juni, för räntor som tillkommit under maj.
- Under hel maj, har du tillgång till både din gamla uthyrningsplats och ditt nya hem, utan att behöva betala dubbla bostadskostnader i maj, för ett trevligt, avkopplande, skyndsamt, lugnt drag.
- Du hade aldrig en månad med dubbla bostadskostnader, och du hade en hel månad att flytta.
Ett 30-dagars hyresmeddelande och en försenad stängning
En försenad stängning sätter en stöt i vägen, men med 30 dagars varsel har du fortfarande lyxen att inte meddela förrän dagen efter att du stänger-utan att betala några dubbla bostadskostnader.
- Betala hyra den 1 april, som vanligt.
- Ta reda på den 23 april att stängningen är försenad.
- Betala hyra den 1 maj, som vanligt.
- Stäng den 15 maj, äntligen. Det finns 15 dagars förbetalda räntor som ska betalas vid stängningsbordet (ut ur ditt hushållsbesparings- och stängningskostnadshinka, inte din löneskicka för månatliga räkningar).
- Ge 30 dagars varsel den 16 maj.
- Betala din sista hyra den 1 juni - antingen för halva månaden (30 dagar efter din uppsägning den 15 maj eller hela månaden, beroende på dina hyresvillkor).
- Trevligt lugnt non-stress 30 dagar att flytta, från ca 16 maj till minst 16 juni där du har tillgång till båda platserna.
- Din första inteckning betalas den 1 juli.
- Du hade aldrig en månad med dubbla bostadskostnader, och du hade en hel månad att flytta.
Om din lägenhet kräver 60 dagars varsel eller mer, blir det lite knepigare att klara tiden perfekt. I så fall spelar du ett balanseringsspel - och du måste ge upp lite pengar, tid eller säkerhet. Din fastighetsmäklare eller inteckningsmäklare kommer att vara villig att hjälpa dig att titta på ditt hyresavtal och din budget och ta reda på allt rätt, redan innan du har hittat ditt drömmars hem.
