Det finns i allmänhet tre kategorier av agenter som listar och visar lägenheter: mäklare till vilka hyresgäster betalar en avgift, avgiftsfria mäklare och lägenhetsägare som sköter jobbet själva. Du vet förmodligen att de bästa erbjudandena vanligtvis finns i ägarlistade situationer. Eftersom det inte finns någon mäklare som kan förmedla processen och kräva hyllning, kan både ägare och hyresgäst spara pengar. Naturligtvis, om du hyr i någon större stad med en konkurrensutsatt marknad, är det troligt att du inte har något annat val än att arbeta med en mäklare. I så fall låter en avgiftsfri mäklare som den bättre affären, eller hur? Synd att det finns inget sådant .
I New York och Boston (och vissa andra platser också) kan du förvänta dig att betala någonstans mellan 8 och 15 procent av din årliga hyra till mäklaren som hjälpte dig att säkra lägenheten. För att sätta det i perspektiv är 8 procent lika med ungefär en månads hyra. Så för en hypotetisk $ 2500 -enhet kan det kosta så mycket som $ 4500. Aj.
Och vem vill betala 4500 dollar extra? Mest troligt ingen-så du kommer förmodligen att försöka hitta en liknande enhet med en avgiftsfri mäklare. Men här är saken: Även om du kan hitta samma enhet med en avgiftsfri mäklare kommer din hyra att vara minst 2750 dollar i månaden.
Jag vet detta eftersom jag tidigare arbetade som agent på en avgiftsfri mäklare. Självklart arbetade jag inte gratis. Min lönecheck kom från de pengar hyresvärdar skulle ge oss efter att hyresgäster tecknat, vanligtvis en månadshyra.
Men hyresvärdar ger inte bara bort dessa pengar. För att kompensera kostnaden amorterar de helt enkelt avgiften till en högre hyra. Så om du hyr en avgiftsfri lägenhet för 2500 dollar i månaden har du i princip en 2 300 dollar enhet med en extra månadsavgift på 200 dollar. Denna extra avgift kan bli ännu större när du arbetar med avgiftsfria mäklare som tar ut hyresvärdar 10 till 15 procent.
Under ett år långt hyresavtal är avgiften jämfört med avgiftsfri mäklarfråga ganska mycket en tvätt. Och ja, no-fee har den verkliga fördelen att inte tvinga dig att producera ännu mer pengar i förväg. MEN när du har passerat det första året avslöjar sig extra kostnaden för att gå utan avgift. När du förnyar ditt hyreskontrakt på den 2750 $ avgiftsfria enheten kommer du att fortsätta betala den högre, avgiftskompenserande hyran (utöver eventuella hyreshöjningar), medan en hyresgäst som betalat en avgift nu kommer att dra nytta av sin lägre hyra. Det är därför så många hyresvärdar älskar kostnadsfria arrangemang-de tjänar mer pengar efter år ett och de högre hyrorna på papper ger dem mer hävstång för att säkra finansiering för framtida projekt. När du hyr avgiftsfritt ställer du upp för att bli långsiktigt skruvad.
Så, låt oss säga att du hittar den perfekta lägenheten som du känna till du kommer att slå dig ner och göra ditt för livet (eller minst ett par år), men det listas bara av kostnadsfria mäklare. Förtvivla inte! Fråga mäklaren om hyresvärden är villig att sänka hyran i utbyte mot att du betalar avgiften. Du kanske kan förhandla om priset ända ner till den verkliga hyran, och även om du måste träffas någonstans i mitten, kommer du fortfarande att ge dig själv en chans att spara stort varje år du förnyar hyresavtalet.
